戴德梁行某酒店公寓项目策划管理(doc 58页)

戴德梁行某酒店公寓项目策划管理目录：
一）酒店功能存在的必要性分析
1.市场需要高档酒店
2.酒店是商务型综合建筑体中的重要功能
3.符合贵司的长期发展战略
二）酒店功能的具体类型分析
1.纯酒店
2.产权式酒店
3.公寓式酒店
4.适合本项目的酒店类型
（二）公寓类型定位
1.纯公寓
2.商住公寓
3.酒店式公寓
4.投资型服务公寓
（三）水晶岛公寓细化定位

戴德梁行某酒店公寓项目策划管理内容提要：
      根据北京、上海等发达城市的经验，酒店式公寓大多是采取大产权统一经营的方式，其分销渠道是传统的房地产销售渠道，与房地产中介公司进行合作。客户以长住客户为主，主要是国内外高级商务人士和高级白领。这种产品是长期经营，获取长期收益的，投资成本逐期回收而不是快速变现。这样对本项目的资金压力会比较大，不是理想的方式。
     以出售为主的酒店式公寓，若承诺较长时期的回报，则成为以投资为主兼顾自用的投资产品，为保证品质，应统一管理和经营，以获得稳定的收益。此种模式其实与前面讨论过的实现酒店功能的公寓式酒店类似，作为一种新的投资产品，本项目的公寓部分完全做成此种产品市场风险比较大。
    如果仅承诺较短期限的回报，也需要提供装修，与酒店的硬件投入差别不大，但两种产品会产生竞争。必须采取统一经营的方式，否则小业主为获得客户，会竞相压价，品质难有保证。在客户方面也会与酒店客人有冲突。而且包租的风险较大。由于采取酒店式经营管理，物业管理费会比较高，对于自用客户不划算，会将自用客户或先期自用后期考虑投资的客户排除在目标客户之外，会加大项目的市场风险。

     投资型服务公寓与上面提到的采取短期承诺的酒店式公寓相比，投资型服务公寓可以在保证项目档次的基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目的品质有保障。同时服务内容也是可选择的，使物业管理费降低，从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作为客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓的用家多为长期用户，与酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上虽然与酒店相比有一定差距，但也是高品质的。根据我们对于综合建筑体的研究，服务式公寓也是基本功能之一，对于综合建筑体内的其它功能也可以起到支持作用，对项目总体价值提升有帮助作用。
因此，综合比较几种公寓类型，投资型服务公寓是最为适合的公寓类型。

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