某公司项目策划营销投标书(DOC 72页)
某公司项目策划营销投标书(DOC 72页)内容简介
第一部分 项目市场环境分析.....10
一、乐山区位及城市地位分析.....10
1、乐山概况.....10
二、乐山住宅房地产市场特点.....12
1、乐山房地产市场总体状况和背景.....12
2、乐山房地产市场基本特点概述.....15
3、乐山在售典型住宅项目案例分析.....17
4、乐山市房地产市场趋势预测.....20
三、乐山商业地产分析.....22
1、总体供求分析.....22
2、商业背景分析.....23
3、商业市场特性.....25
4、商业发展趋势.....26
4.1市场空间巨大.....26
4.2全新商业格局.....27
4.3品牌集约时代.....27
4.4专业运营商.....27
第二部分 项目SWOT分析.....28
一、项目地块条件.....28
二、项目SWOT分析.....29
1、项目SWOT列表.....29
2、项目SWOT分析.....29
3、结论:.....32
4、项目基本运作思路:.....33
第三部分 商业定位及招商策略.....34
前言.....34
一、项目商业口岸分析.....34
二、商业总体定位.....35
1、商业总体定位.....36
2、商业功能定位.....36
3、商业档次定位.....36
4、商业推广定位.....37
5、目标市场定位.....37
5.1区域定位.....37
5.2 目标投资客户定位分析.....37
5.3 定位依据.....38
A、品位需求.....38
B、错位需求.....39
C、文化需求.....39
D、物业升值.....39
三、商业业态定位.....40
1、业态定位基础.....40
2、业态定位原则.....41
2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。.....41
2.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。.....41
2.3 业态互补原则。.....41
2.4商圈规划原则。.....42
3、详细业态定位.....42
3.1定位总体思路:.....42
3.2业态及构成比例:.....43
3.3 经营客户定位:.....43
3.4经过分析和研究,经营客户群主要构成如下:.....44
3.5 客户心理分析:.....44
3.6商业价格定位.....45
四、商业招商策略.....45
1、整体招商思路.....45
1.1招商先行,销售同步的营销策略.....45
1.2主力店度身定做,订单式的招商策略.....46
1.3商业联盟中心,资源整合的商家策略.....46
我司商业联盟中心部分商家资源.....46
1.4四位一体,多方共赢的经营策略.....48
1.5控制节奏,确定阶段性的运作策略.....48
2、招商原则和准备过程.....49
2.1招商目标的选择.....49
2.2招商谈判原则的确定.....49
2.3招商谈判的准备.....50
3、招商拓展方式.....51
4、谈判策略制定.....52
第四部分 住宅定位及设计思路.....55
一、住宅定位.....55
1、市场定位依据:.....55
2、目标客户群定位.....56
3、产品形态的市场前景.....57
二、户型设计配比.....58
三、住宅设计思路.....58
1、楼层、朝向和户数.....58
2、户型设计理念.....59
3、户型设计原则.....60
4、住宅细节建议:.....62
四、住宅概念打造.....63
1、住宅单元入户引入酒店式大堂设计.....63
2、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念.....64
3、外立面特色及风格的差异化.....64
第五部分 项目初步规划及指标.....65
一、规划设计的思路——如何规划整体商业?.....65
1、解决好平行交通和垂直交通的重要性。.....65
2、解决好商业均好性问题。.....65
3、解决好商业销售和招商的矛盾。.....66
4、解决好道路带动商气的问题。.....67
5、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目.....67
6、集中式商业提升项目形象.....68
典型案例:.....68
二、三种规划方案的比较:.....71
1、方案一.....71
2、方案二.....73
3、方案三.....75
结论:.....76
第六部分 策划营销方案.....77
一、全面包装和推广,创造全新的商业概念。.....77
二、招商先行,销售随后。.....77
三、先卖住宅,后卖商业。.....77
四、分期推盘,动态涨价。.....77
五、形象展示,体验式营销。.....78
六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。.....78
七、营销推广任务 。.....78
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一、乐山区位及城市地位分析.....10
1、乐山概况.....10
二、乐山住宅房地产市场特点.....12
1、乐山房地产市场总体状况和背景.....12
2、乐山房地产市场基本特点概述.....15
3、乐山在售典型住宅项目案例分析.....17
4、乐山市房地产市场趋势预测.....20
三、乐山商业地产分析.....22
1、总体供求分析.....22
2、商业背景分析.....23
3、商业市场特性.....25
4、商业发展趋势.....26
4.1市场空间巨大.....26
4.2全新商业格局.....27
4.3品牌集约时代.....27
4.4专业运营商.....27
第二部分 项目SWOT分析.....28
一、项目地块条件.....28
二、项目SWOT分析.....29
1、项目SWOT列表.....29
2、项目SWOT分析.....29
3、结论:.....32
4、项目基本运作思路:.....33
第三部分 商业定位及招商策略.....34
前言.....34
一、项目商业口岸分析.....34
二、商业总体定位.....35
1、商业总体定位.....36
2、商业功能定位.....36
3、商业档次定位.....36
4、商业推广定位.....37
5、目标市场定位.....37
5.1区域定位.....37
5.2 目标投资客户定位分析.....37
5.3 定位依据.....38
A、品位需求.....38
B、错位需求.....39
C、文化需求.....39
D、物业升值.....39
三、商业业态定位.....40
1、业态定位基础.....40
2、业态定位原则.....41
2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。.....41
2.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。.....41
2.3 业态互补原则。.....41
2.4商圈规划原则。.....42
3、详细业态定位.....42
3.1定位总体思路:.....42
3.2业态及构成比例:.....43
3.3 经营客户定位:.....43
3.4经过分析和研究,经营客户群主要构成如下:.....44
3.5 客户心理分析:.....44
3.6商业价格定位.....45
四、商业招商策略.....45
1、整体招商思路.....45
1.1招商先行,销售同步的营销策略.....45
1.2主力店度身定做,订单式的招商策略.....46
1.3商业联盟中心,资源整合的商家策略.....46
我司商业联盟中心部分商家资源.....46
1.4四位一体,多方共赢的经营策略.....48
1.5控制节奏,确定阶段性的运作策略.....48
2、招商原则和准备过程.....49
2.1招商目标的选择.....49
2.2招商谈判原则的确定.....49
2.3招商谈判的准备.....50
3、招商拓展方式.....51
4、谈判策略制定.....52
第四部分 住宅定位及设计思路.....55
一、住宅定位.....55
1、市场定位依据:.....55
2、目标客户群定位.....56
3、产品形态的市场前景.....57
二、户型设计配比.....58
三、住宅设计思路.....58
1、楼层、朝向和户数.....58
2、户型设计理念.....59
3、户型设计原则.....60
4、住宅细节建议:.....62
四、住宅概念打造.....63
1、住宅单元入户引入酒店式大堂设计.....63
2、引进“酒店式服务、公寓式管理”概念.....64
3、外立面特色及风格的差异化.....64
第五部分 项目初步规划及指标.....65
一、规划设计的思路——如何规划整体商业?.....65
1、解决好平行交通和垂直交通的重要性。.....65
2、解决好商业均好性问题。.....65
3、解决好商业销售和招商的矛盾。.....66
4、解决好道路带动商气的问题。.....67
5、商业内街/广场比“满地铺”更适合本项目.....67
6、集中式商业提升项目形象.....68
典型案例:.....68
二、三种规划方案的比较:.....71
1、方案一.....71
2、方案二.....73
3、方案三.....75
结论:.....76
第六部分 策划营销方案.....77
一、全面包装和推广,创造全新的商业概念。.....77
二、招商先行,销售随后。.....77
三、先卖住宅,后卖商业。.....77
四、分期推盘,动态涨价。.....77
五、形象展示,体验式营销。.....78
六、把握好整体和各阶段的推盘节奏。.....78
七、营销推广任务 。.....78
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