某商业招商运营整体定位报告(PPT 108页)

本案位于高铁新城区，高铁站广场两侧，占地约2.6万方，属于大型站前商业项目
从蚌埠高铁站整体规划出发，站前南北楼将设有商务酒店、KTV、美食广场、精品写字楼、各企业VIP接待中心等配套设施。
蚌埠新枢纽              大禹的千年梦
蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡常，并为京沪京福高铁唯一的中转站
近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，2012年城市居民人均可支配收入27999 元，具备较高的消费水平
蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市
蚌埠火车站位于京沪铁路线上，地处安徽省蚌埠市，濒临淮河，是我国京沪铁路运输和的枢纽，皖北地区物资集散地，办理客货运业务。
由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城师生50000人，居民目前入住率已达35%--40%.
高铁开通后，高铁带来大量的人流和物流，快速提高区域人气
在人流物流齐备的情况下，商业的发展是水到渠成
蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈的档次较低或未发展成熟
配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形象一般
以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，但开始出现较高档品牌
配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺
代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境较好但人气不旺
以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，只有白马购物广场人气较旺
专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材为主
高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档次较低，人气较旺
高铁附属配套商业，目前只有少量低端餐饮、超市等业态，面向高铁相关客源服务。
作为：陌生区域商业新核开拓者面对：高铁高客流带来的商机我们的突破点在哪？
一小时极乐购物、娱乐——高铁消费新概念
高铁新概念消费——礼品千集
高铁新概念消费——“闪”乐地带
高铁新概念消费——“悠”活时光
以商业为核心驱动，辅以酒店功能的站前商业复合体
复合体产品增值关联度分析：各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系
商业街：繁华时尚商业步行街，餐饮、娱乐一体化的特色功能组合，体现站前商业快乐快捷的购物理念
根据人均GDP推论，蚌埠市将进入多选择、自由购物阶段，规模化的现代商业出现
高铁客户为主要客户，以商务人士为主，比较关注的因素有：经营规范，环境好
本案2KM半径内包括一座大学城约5万人，三个已售住宅项目
周边已有三个居民小区，档次中高端，作为边缘客户
消费群客户定位：以蚌埠高铁站客户为主，同时补充周边大学城的生活娱乐需要
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