商业综合体前期策划方案汇报(ppt 130页)

主要内容
一、五星级酒店是否要建？
案例研究：借鉴广州碧桂园凤凰城酒店对大盘的作用
整个大盘分三期开发
一期通过大量配套快速展示，客户可预见成熟生活费氛围，并体现开发商实力，酒店作为其中一个配套提升了项目档次
一期结合低价和丰富产品组合，大盘席卷市场
二期与三期成功转向开发高价值物业
酒店在二期以后成为后续产品价值的支点
促进大盘销售：众多新塘客户通过在酒店消费逐渐认知大盘，在大盘的二、三期，新塘客户成为主力客户
促进大盘销售：酒店带来影响力很大程度上矫正了大盘项目早期存在的客户定位错误问题
提升大盘价值：大盘的每期开发均有亮点配套支持，从而实现价值逐渐走高
提升大盘价值：酒店在其中的价值是“二三期亮点配套”+“象征企业及大盘的形象”
碧桂园凤凰城带来的启示：
开发五星级酒店有助于拓宽大盘客户来源，促进大盘销售
同时，亦给大盘未来价值拉高增加了动力源
按照2014年的标准，酒店建安成本为3.93亿元
酒店首年实现盈利，成本回收周期9年（常规五星级酒店回收周期为8~13年）；若2016年开始营业，则2025年实现成本回收
酒店毛利率为37%，扣除剩余费用后利润额为23.75%，盈利水平较佳（高星级酒店行业平均毛利率在35%左右）
折现到2016年，酒店估值为6.2亿元
品牌酒店管理公司费用：主要为基本管理费及奖励管理费两项(此处计算取平均值)，2016年开始总费用为569万元
结论：基于上述判断，世联建议万华集团开发五星级酒店
1.业态调整方案：影院业态取消+原持有散铺放入街铺内销售；持有面积由原来3.4万平米减为2.1万平米
2.建筑形态调整：由“集中商业+街铺”变为“block+街铺”
主力业态位置确定
位置1：整体业态排布
位置1：负一层业态布局
位置1：一层业态布局
位置1：二层业态布局
位置2：整体业态排布
位置3：整体业态排布
位置1动线设计：负1层超市动线
位置1动线设计：1层动线
超市卸货区封闭式设计，放置在地面1层，通过垂直电梯将货物卸到负1层
超市卸货区设计，尽可能临街
位置1动线设计：2层动线
停车位数量设置：总共不少于404个停车位
停车位位置设置：超市停车位放置地下负1层，其余停车位放置地面1层
停车位位置设置：超市停车位，与住宅/公寓地下负1层停车场同层
街铺产品打造：以1拖2的销售模式打造
街铺产品打造：开间4~5米，进深12米，单层总面积控制在60平米内
通过面积控制，实现总价控制在220万左右
外立面打造：配合大盘打造Artdeco风格
西安写字楼群主要集中在四大区域：城内、经开区、曲江新区、高新区
经开区：西安经济技术开发区，成立于1993年，2000年被国务院批准为国家级开发区
该区域写字楼发展基于两大因素：因素一：四大支柱产业发展
因素二：政府强有力规划
因素二：政府对区域发展的引导
基础二：庞大的商家资源积累及招商能力
【典型案例】奥兰多购物村，是奥兰多除了迪斯尼乐园外最著名的时尚购物和旅游消费景点
奥兰多购物村位于市区与机场之间，机场为项目带来大量外地客流，市区客户则可以通过高速公路方便到达
反观奥特莱斯在中国：发展情况十分快速，目前发展超过200家
但大部分中国奥特莱斯经营情况欠佳原因是：经营不力+名为经营实质圈地
但也有发展良好的奥特莱斯案例：加拿大CLAS集团经营的上海青浦奥特莱斯
项目经营一二线品牌服饰及餐饮等业态
项目具备明显的旅游属性，吸引大量自驾车游及其他游客前来消费购物
经营情况：2010年营业额达12亿元，坪效为1.1万元/平米/年
经营情况：客单价达700元，由于经营情况良好，运营团队逐渐将尽可能多的商铺改为联营扣点模式
经营情况：2010年有95%的店铺采取扣点收费，2010年实现净利润达4500万元；
隐形利润：世联保守预计其隐形利润接近1000万元
投资方背景：百联集团
投资方背景：香港九龙仓集团
运营团队背景：CLAS商业运营团队
美国西蒙地产：美国最大的商业地产发展商
一、解决招商及运营难题CLAS集团反馈意见
CLAS集团合作模式分为三类
倘若CLAS集团采取承租的合作模式，在违约金签订上将十分利于万华集团，而世联在未来的谈判中，亦将全力为万华集团争取该利益
二、拉升大盘价值：奥特莱斯业态包括品牌折扣零售及餐饮，经包装可打造成“西北生活中心”，同时与旅游结合，成为旅游购物点，大大提升大盘价值
下图为日本  御道场   奥特莱斯
三、风险可控的前提下实现经济效益最大化分两期开发，一期发展奥特莱斯，二期预留万华集团自己经营
分二期开发，保证了万华集团未来的收益
五星级酒店结论：世联建议开发
社区商业结论
28万平米商业项目结论回顾

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