我国内小城市购物中心规划(doc 19页)

我国内小城市购物中心规划内容提要：
   百货公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按时结付款的商场仅为百盛，其它商场均存在拖欠货款的情况，造成资金力不足的供应商无力进货，从而使商场经营恶性循环。侯马地区除低档的庆丰购物中心和飞龙商场外，基本均是租金店的经营方式。而侯马地区的扣率店所经营的商品均为低档商品，不适合百货公司的经营和定位。另百货公司的前期投入成本比较高，且是必须的投入，就本案核心五所述的标准，经营所赢利的费用无力支持本案的经营。
    由于受到发展商要求超市自营的要求，本案暂不对超市进行总体财务分析，根据3880平方米的超市，属地市场人均在超市的消费单价约20元，本案超市年业绩预计为3000万元，年需要150万有效顾客支撑，日均4100人次的有效顾客，按照1：5的人流计算，每日来店数量约20000人，与侯马总人口23万相比较，约为1：11.5的概率。
1、三年从销售溢价和租金物业的收益为1850.82万元见上表说明。
2、由于超市经营属于亏损状态，三年亏损543.5万剩余经营利润为1850.82-543.5万元=1307.32万元。
3、考虑到新店开业可能采取3个月的免租优惠，即损失约372万元剩余经营利润为1307.32-372万元=935.32万元。
4、考虑到超市商品不可能为100%代销，其中预备200万自营商品费用超市商品随三年经营亏损而自然损耗消失剩余经营利润为935.32-200=735.32万元。
5、为1-5楼自营商品准备的预备金300万元经过三年经营，约可产生利润做为再进货的准备资金，自营商品赢余部分约为商品的库存，可计入财务赢利成本但不能做为现金储备剩余经营利润为735.32-300=435.32万元。
6、经过上述各项费用的分摊剩余435.32万元，可做为各楼层在经营期间的风险资金，此经营方式保证了发展商获利后全盘推出，也基本能够实现三年的稳步经营。

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