大连全程代理项目商业策划书(doc 67页)
大连全程代理项目商业策划书目录：
第一部分：商业部分
1-大连市概况……5
1-1大连市概况……5
2-大连市的商业分析……5
2-1市场回顾……5
2-1-1国营商场同合资商场共存……5
2-1-2超市效应……6
2-1-3商场相对比较集中……7
2-2大连商业分析……7
2-2-1大连现时商业总存量……7
2-2-2未来商业供应……7
2-2-3市场售价及租金反映……10
2-3大连商业个案分析……11
2-3-1大连胜利广场……11
2-3-2大连大世界家居广场……12
2-3-3大连奥林匹克购物广场……13
3- 项目的商场部份分析……15
3-1项目概况……15
3-2项目SWOT分析……16
S——项目优势……16
W——项目劣势……16
O——机会……17
T——威胁……18
4-市场定位……18
4-1国内市场形势……19
4-2大连商城的形势……21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力……22
4-4市场需要什么……23
4-4-1商场档次分析……24
4-4-2商场类型……25
4-4-3商场主题分析……25
4-5本项目产品定位……26
4-5-1档次定位……26
4-5-2本项目的主题定位……28
首创旅游式主题的商业物业概念……28
主题新颖的吸引……28
市内旅游文化的支持……28
对消费人群的吸引力……29
借用概念的吸引力……29
借用其它元素的吸引力……30
4-5-3形象定位……30
4-5-4项目定位的发展优势……31
4-6项目产品设计建议……33
4-6-1针对项目整块建议……33
4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？……33
4-6-3针对D、E地块规划……35
4-6-4针对D、E地块的业态设置……35
4-7项目的特色如何营造……38
5-商场的租售策略……40
5-1目标客户……40
5-1-1销售目标客户……40
5-1-2招商客户……40
5-2租售时机……40
5-3租售策略……41
5-3-1租售推广策略……41
5-5主要促销手段……45
5-6招商条件……46
5-6-1租金优惠……46
6-商场的经营管理……47
6-1角色……47
6-1-1对内经营……47
6-1-2对外经营……47
6-2目标……48
6-3效果……48
6-3-1旺人（消费人流）……48
6-3-2旺场（投资者和商家）……49
6-3-3旺财（经营收益）……49
6-3-4运用多元化经营策略，……50
6-4商业物业主要经营管理模式……50
6-4-1经营模式比较……50
6-4-2采用经营模式的论证……52
6-4-3结论……52
7-经营推广……53
7-1推广活动……53
7-2信息系统建议……53
7-4经营促销手段参考……54
8-经营管理组织架构……55
9-商业招商经营运作优势……55
9-1-1具有较强的商业招商能力，……55
9-1-2具有实际招商操作经验，……55
9-1-3具有引入主力店的成功经验……56
9-1-4丰富商业经营运作经验，……57
9-1-5服务品牌……57
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析……59
2- 项目的优势劣势分析……60
2-1项目优势：……60
2-2项目劣势：……60
3- 目标客户的定位和分类……61
3-1住宅的目标客户分析……61
3-2公寓的目标客户分析……61
4- 项目定位……62
4-1项目理解……62
4-2产品定位……62
4-3形象定位……63
4-4项目形象包装……64
5- 产品建议……64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议……64
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明……64
5-2户型设计建议：……67
6-项目命名的初步建议……67
6-1项目整体命名……67
6-2商业命名……67
7- 住宅与商业的互动分析……68
7-1住宅与商业的统一性……68
7-1-1住宅统一性体现……68
7-1-2商业统一性的体现……68
7-1-3 住宅和商业的协调……68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略……69
6-3说明……71
第一部分：商用物业
1-大连市概况
1-1大连市概况
大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。
大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。
2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。
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