房地产行业上半年市场研究报告(pdf 21页)

焦点问题探讨：向上还是向下？-----政策沉寂期的房地产市场.......4
政策虽然严厉，但仍不容易降低房价................... 4
未来影响行业走势的主要因素............................... 6
调整中向上是我们对行业未来的判断................... 7
房地产上市公司的投资建议................................... 7
行业上半年数据分析.........9
宏观经济继续高位运行....... 9
统计口径变化导致需求增幅维持在高位............. 10
先行指标显示未来供应量将有一定增速释放..... 11
企业资金压力继续加大..... 11
区域市场分析...................12
上海房价环比继续下降..... 12
北京房价大幅度上扬...... 14
板块估值分析...................16
世界地产板块股价/估值变动................................ 16
A 股、H 股及港股地产公司估值比较................. 16
图 1: 市场中有大量待开发土地面积............... 6
图 2: 06 年上半年宏观经济高位运行............... 9
图 3: 房地产投资增速小幅上涨....................... 9
图 4: 由于统计口径变化，需求增幅维持在高位................. 10
图 5: 统计口径变化，全国商品房上半年供小于求明显..... 10
图 6: 06 年上半年全国商品房价格同比上扬16.5%.............. 10
图 7: 先行指标维持稳定..................................11
图 8: 土地开发面积维持在高位......................11
图 9: 企业资金压力继续加大..........................11
图10: 上海上半年新开工面积仍处于下降状态.................... 12
图11: 上海供求差收窄.................................... 12
图12: 上半年上海房价保持稳定.................... 12
图13: 上半年上海房价环比略有下降............ 13
图14: 二季度以来上海商品房成交量迅速萎缩.................... 13
图15: 北京上半年新开工面积增幅维持在高位.................... 14
图16: 北京上半年需求依旧旺盛.................... 14
图17: 北京上半年商品房价继续上涨............ 14
图18: 北京上半年房价继续拉升.................... 15
图19: 北京二季度成交量比较稳定................ 15
图20: 世界各国/地区市值前列房地产上市公司06 年初至06 年8 月7 日估值变化............. 16
图21: 世界各国/地区前5 位房地产上市公司市盈率估值比较............. 16
图22：香港本地、国内及在港上市房地产公司现行股价(06 年8 月7 日)对净资产折让...... 17
图23: 公司历史股价对净资产值（NAV）折让.................... 20
图24: 公司近一年股价表现(2005/8/7-2006/8/7).................... 20
表格
表 1: 二季度以来房地产行业主要的调控措施及影响分析..................... 5
表 2: 重点城市商品房成交量变动................... 5
表 3: 中金研究地产公司主要财务指标........... 8
表 4：国内房地产公司与在港上市内地房地产公司估值比较.............. 17
表 5：香港房地产公司与在港上市内地房地产公司估值与净资产收益率比较...................... 17
表 6：A 股排名前列房地产公司估值情况............................ 18
表 7：世界房地产公司估值比较.................... 19

房地产行业的调控政策暂告一段落，目前正处于各地方政府陆续出台实施细则及具体执
行上，从而带来一定的政策沉寂期，目前市场的主要特征是成交量萎缩，价格仍维持在
原有水平，土地市场相对低迷，主要城市的地价与一季度高点相比略有下降；这一切均
表明市场分歧在逐步加大，未来市场走向有两种可能，一种是成交量持续萎缩，从而带
来房价的下跌，进而导致恶性循环，房地产市场走向衰败；另外一种可能是成交量逐渐
回升，随之房价也企稳回升，市场逐步恢复然后继续向上。我们认为后者的可能性较大。
政策虽然严厉，但仍不容易降低房价
 投资/投机得到明显抑制：目前的政策基本上已经把投资/投机的需求打压到很低的
水平，增加首付款比例、提高第二套住房以上首付比例及按揭贷款利率、外资购房
限制、二手房买卖五年之内征20%所得税，加上6 月份征收的5.55%营业税，以及
在对未来房价走势难以乐观的情况下，房地产投资/投机行为已经明显的得到了抑
制，我们认为各主要投资活跃的一、二线城市，目前买方人群中投资/投机需求比
例均降至10%以下；
 供应量的释放依旧很难：供应量释放较难主要来自于三个方面，一是90 平方米70%
规划限制短期内受重新报批/审批的影响，三个月到半年之内供应量减少较为明显；……

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