江苏昆山房地产某商业广场整合策划方案(doc 21页)

江苏昆山房地产某商业广场整合策划方案内容简介：
一、江苏某房地产市场发展概述
◎某的房地产随着某市的经济攀升得到迅速的发展，某市1998年、1999年和2000年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2001年为62.2万平方米。
◎某市商品房施工面积1998和1999年基本持平，分别为70.3万平方米；2000年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2001年为92.2万平方米，2001年增幅最为明显。
◎随着住房制度的改革和深化，1998年商品房销售面积为28.46万平方米，1999年为28.18万平方米，2000年为43.24万平方米，到了2001年剧增为64.8万平方米。
◎自去年来某市的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值为2000年的1800元/平米攀升到2001年的2300元/平米，增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米千元以上。
分析：房价的大幅上扬，预示着某居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着昆山的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在：
1.某人均可支配收入增长缓慢；
2.某人均居住面积已超过国家标准，居住以不是昆山主要矛盾；
3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素；
4.2001年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2001年后的人为因素导致房价上涨因素较多；
那么，以上泡沫的成分的存在是否影响未来某房地产的价格走势？我们认为短期内（5年内）不会影响，这主要及与以下理由：
1.某的地理优势事之成为上海的腹地、苏州的门庭、长江大三角的喉结，
其作为重要外资投资区域的优势不会改变。因此，保障地产升值的主要动能：资金、人流将继续存在；
2.某房价是上海的1/2，苏州的2/3，因此还有价格的上升余地；而上海申博成功，带动迁移资金流动，离上海最近的某肯定得到惠顾；某本地企业也会意识到即将到来的投资高潮，从投资环境和和成本分析的角度看，某已较苏州有更大优势，势必在某打下坚实基础；
3.主要依靠外来投资制成的某经济，有了可持续发展的基础，那么房地产的投资回报也就有了保障，除非周边市场（上海、南京）发生重大转折，某房地产市场将保持原有运行轨迹；
4.苏州近年来火爆的楼市也对某的楼市产生了影响，成为导致楼价提升的原因；
5.楼盘品质的逐年提高以及新型建材的应用造成房地产开发成本的增加，也市楼价上涨的原因之一。
..............................