中国房地产投资管理手册(pdf 52页)

中国房地产投资管理手册目录：
1 前言
2 1. 中国房地產市场概述
2 1.1 中国房地產市场 - 现状
3 1.2 机构投资者面临的主要问题
3 1.3 市场前景
5 2. 房地產行业会计准则
5 2.1 中国会计准则 - 房地產行业的新规则
5 2.2 房地產行业原会计制度
7 2.3 新准则的颁布与房地產企业的应用
9 2.4 国际财务报告准则关於房地產行业的最新发展
10 2.5 中国会计准则小结
11 2.6 香港会计准则方面的最新发展
16 3. 关於房地產交易的国内税法简介
16 3.1 各税种简介
18 3.2 土地增值税及投资企业所得税的预征和清算
19 3.3 酝酿中的物业税简介
20 4. 外商投资的限制
20 4.1 导言
20 4.2 影响房地產投资者的主要法规
21 4.3 持有方式
21 4.4 项目审批条件
22 4.5 投资资金
23 4.6 171号文其它要求
23 4.7 评论
24 5. 中国房地產市场中的并购
24 5.1 一般商业模式
24 5.2 收购方法概述（股权收购与资產收购）
25 5.3 税务影响
25 5.4 并购交易中常见的财务尽职调查与税务尽职调查问题
27 5.5 并购交易需要考虑的问题
28 6. 境内跨境房地產投资的股权架构问题
28 6.1 介绍
28 6.2 关於投资者
29 6.3 投资结构
33 6.4 融资
34 6.5 现金回流
34 6.6 资本退出
35 6.7 管理公司架构和税务问题
37 6.8 结论
38 7. 未来发展
38 7.1 中国的REITs
40 7.2 人民币基金
43 7.3 伊斯兰金融
46 附录1：缩写词含义
47 附录2：德勤中国房地產业务团队联系资料

 

 

 

中国房地产投资管理手册内容提要：
1) 透明度不足
  尽管市场透明度逐年增强，交易过程的公开公平依然是国际机构投资者主要担心的问题。大
部分投资者主要关注以下三个方面：
••房地產买卖/租赁交易的数据不够准确透明；
••市场供需的歷史/当前统计数据不足；以及
••缺乏统一的标准化的数据和可靠的绩效评估基准。
  尽管市场中存在某些私有和公有房地產绩效指数，但是并没有一个指数专注於投资性房地產并且涵盖所有种类，而且现有的指数也经常采用不一致的绩效指标。交易数据透明度不足会导致延长尽职调查的时间，同时也增加了交易成本。
2) 法制体系尚不完善
  机构投资者依赖於有效的合同和產权保护机制，因此需要了解交易所适用的法律及其相关程序。虽然中国目前正在向“法治”国家的方向不断前进，但司法体系仍然需要一段时间以实现能够熟练处理错综复杂商业问题的目标。在法律制度尚不十分完善的情况下，房地產所有者通常会担心的一点，各级政府或者公共设施管理机构可能会将私人房地產征為公用，而不能提早通知户主或给予足够的经济补偿。但在中国，至今我们并未获知任何此类涉及境外投资者所有房地產的征用情况发生。
3) 交易过程复杂和矛盾
  通常情况下，房地產交易的过程不够公开及迅速。目前，中国并无统一的明确的交易和產权登记流程。因此，不但交易的不确定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通过建立“关系”或地方“人脉”来完成的。这种方式经常与投资者所遵从的，与其母国的法律和行為习惯相一致的法规和社会要求有所不同。

..............................