中信2005年房地产行业投资策略(PDF 18页)

房地产开发投资进入调整周期，房地产供给增速下降。受土地革命及宏
观调控影响，预计投资额增速持续下降至20%以下，国房景气指数持续下降。
但估计土地购置、新开工等先行指标将触底反弹。
 需求仍然保持强烈增长，城市化、改善居住条件等主动需求长期存在，
旧城改造带来的被动需求将在2005年受到限制，但投资性需求、二次置业需
求仍然保持高速增长。
 2005 年行业仍将处于短缺状态，而不是泡沫。原因是供给增速下降，而需
求仍然旺盛，由此导致了供不应求，空置面积下降，房价上涨等，短缺特征明显。
 2005 年的产业政策围绕土地及费税改革进行：
土地方面，规范从紧。一是建立起土地垂直管理体系，强化国家对土地的
管理力度；二是落实今年10月出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的
决定》，实行最严格的土地管理制度，保护耕地。国土部计划有11 个文件出
台，包括土地计划利用、投资项目预审、地价市场化等。
费税方面，正在酝酿开征物业税，同时改革土地增值税
资金方面，略有放宽。“独立审贷”信贷略有放宽，信托放宽，产业基金、
外资进一步活跃。
 2005 年地价、房价进一步上涨。受土地收缩影响，土地供给减少，供给
价格提高，导致房价上涨。2004 年房价涨幅中，地价上涨占了三分之一。
 2005 年房地产产业格局继续调整：产业链更加平衡、开发业态更加繁
荣、兼并收购规模开始升级、产业基金获得突破、跨区域开发更为明显。
 升息周期影响并不可怕。升息只会使过热的经济增长及过高的通胀水平
得以降温，并不会改变房地产运行的大方向。
 人民币升值预期给房地产行业带来热钱流入，进一步刺激了房地产价格
走高，提高房地产公司的估值水平。
 短缺时代及土地供给受限的背景下，拥有较多土地储备及在售项目的公
司受益最大，如金融街、某某、金地集团、华侨城、亿城股份、栖霞建设、
招商地产冠城大通等，金融街、 某某、金地集团、华侨城、冠城大通、栖霞
建设、招商地产评级优异。
 短缺、资源、消费三大特征引发板块行情。泡沫论平息、房价上涨、人民币
升值、上市公司业绩提高、上市公司再融资完成将成为房地产行情到来的条件。
王德勇
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不是泡沫，而是短缺
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