番禺某房地产项目营销策划方案(doc 137页)

番禺某房地产项目营销策划方案目录：
一、项目概况
二、市场分析
三、项目分析
四、项目定位
五、物业建议
六、广告推广

 

番禺某房地产项目营销策划方案内容摘要：
    从下图中可以看出，广州市批准预售商品房面积从这三年来一直呈减少的趋势。其中99年比98年降低了25.19%，2000年比99年减少了6.01%，2001年上半年的原八区的批准预售面积为181万平方米比去年同期减少了19.2%，而新设的两个区番禺、花都两个区的面积为207万平方米，比八个区的总量还多。批准预售商品房面积减少的主要原因，一方面是广州市国土局从99年开始，按照省市的有关规定对预售项目进行严格的审批，使市场的供应量明显的减少；另一方面是由于项目动工速度的放缓。可以说批准预售商品房面积的减少，是政府针对空置商品房比重过高而采取积极的宏观调控措施，以平衡市场的供求，
    从上图所显示的结果来看，似乎广州的前景并不容乐观。99年商品房的成交量与成交金额分别为629万平方米和353亿元，比98年增长了8.82%与2.02%，但2000年却都出现了负增长数字，且降幅达到了一成多。面对这种状况，可能有人会感到悲观，对市场的未来发展缺乏信心。为此，有必要对其进行实事求是的分析。分析“负增长”的原因。
    只要联系“九五”期间广州市房地产市场发展状况来分析，也是可以理解的。上个世纪最后一个五年计划初期，我国房地产市场处于低潮，曾出现过投资的负增长。而广州却风景这边独好，房地产投资，商品房尤其是商品住宅投资逐年上升，没有出现过负增长。特别是1999年受房改的推动，各单位赶搭公房出售给职工的最后一班车，市场销售量出现历史最高峰，房屋交易面积达694万平方米。据统计资料显示，集团购房在99年的第四季度明显在增加，单位购房占第四季度全市成交量的比例为43.2%，同时第四季度全市的成交量为230万平方米，比98 年同期增长69.63%。可以这样说99年房地产市场是一个特殊时期的特殊状况。2000年全面停止住房实物分配，市场交换也主要从公对公转变到个人成为购买主体、消费主体。在商品房市场销售量连年大幅上升，基数达到很高的条件下，又遇上住房制度的根本转变，企业、事业、行政单位退出市场，个人成了住房市场的购买主体。市场必须有个调整期，新购买主体有一个培育过程，因而出现销售额的下降是很正常的。这不是市场的衰退，而是蓄势待发。2001年上半年的数据也证实了这一点，据统计，2001年上半年的交易面积与金额分别比去年同期增长了3.57%与4.88%，因此可以说市场前景是美好的。

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