住宅小区物业管理服务方案(DOC 52页)

第一章整体管理方案策划.....1
一、项目调研.....1
二、管理目标——构建“文化社区”.....2
（一）倡导“全员参与”的管理文化.....2
（二）推广“平等互动”的服务文化.....2
（三）营建“和睦亲善”的社区文化.....3
（四）塑造“亲和人文”的环境文化.....3
三、**小区管理模式.....3
四、拟采取的管理服务措施.....4
（－）实施“质量、成本双否决”运作机制.....4
（二）建立“加油站式”的员工培训机制.....4
（三）实现与城市商业住宅区的资源共享.....5
（四）建立“物业管理信息岛”.....5
（五）倡导开放式的管理服务.....5
（六）提供个性化的装修套餐服务.....6
（七）构建服务平台——客户服务中心.....7
（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库.....7
（九）管理体系的全面整合和提升.....7
（十）致力于共用设施、设备的循环改进.....7
（十一）引入直饮水系统（远期目标）.....7
第二章管理机构设置和规章制度.....8
一、机构设置、部门职责等.....8
（一）机构设置.....9
（二）管理框架的组织框图.....10
二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标.....13
(一)管理规章制度.....13
(二)岗位工作标准.....13
(三)考核办法及落实措施.....13
(四)近期目标和远期规划.....14
三、物业用房经营及折旧方案.....15
（一）物业用房的配备和利用.....15
（二）办公设备配备.....16
（三）办公设备、设施折旧安排.....17
第三章管理人员的配备和管理.....18
一、人员配备及培训计划和内容.....18
（一）“**小区”人员配置表.....18
（二）员工基本培训方案.....19
二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制.....20
（一）录用.....20
(二)考核.....20
(三)员工奖惩.....21
三、人员上岗仪表、行为、态度标准.....21
(一)仪表.....21
(二)行为.....21
（三）态度.....22
第四章企业创优规划和具体实施方案.....23
一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案.....23
二、房屋设施、设备管理，维修管理方案.....24
三、市政等公共设施管理具体实施方案.....27
四、环境卫生的具体实施方案.....28
五、绿化养护管理的具体实施方案.....29
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案.....30
七、各类管理档案的建立与管理.....32
第五章社区建设.....32
一、文明社区创建工作、配合社区活动安排.....32
(一)文明社区创建工作.....32
（二）社区活动的设想及活动计划.....33
（三）社区活动的制度.....33
（四）场地安排.....33
二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作.....33
第六章初期管理措施.....34
一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案.....34
(一)房屋前期物业管理工作.....34
(二)竣工验收配合及建认方案.....34
二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准.....37
（一）常规性、委托性、特约性服务内容.....37
（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准.....38
三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度.....43
（一）入住公约（按建设部样本）.....43
（二）入住管理方案.....43
四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作.....45
五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施.....45
（一）依法管理装修和违章搭建措施.....45
（二）外观管理措施.....47
（三）装修高峰期间管理.....47
六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施.....48
第七章物业维修养护计划和措施.....49
一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施.....50
（一）共用部位、共用设施的维修养护计划.....50
(二)相关措施.....50
二、住户报修、维修回访制度。.....50
第八章创新措施.....51
一、监控系统安装管理、维护.....51
二、高科技在物业管理中的应用设想.....51
三、办公、财务、档案资料等计算机应用。.....51
第九章企业经济效益.....51
一、收入、支出项目预算书.....52
（一）收入测算表（见附表2）.....52
（二）支出测算表（见附表3）.....52
(三)收支预算汇总表.....53
二、年度盈亏持平及增收节支计划.....53
(一)分析盈亏情况.....53
(二)收费上的欠费和拒交对策.....53
（三)分列年度持平计划(见附表5).....54
三、建立收支公开、监督制度.....54
四、以业养业发展计划.....55
附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法.....55
附表2年收入测算表.....57
附表3人工费用测算表.....58
附表4环境卫生、公共能耗等管理费测算表.....58
附表52007-2009年度**小区收支测算汇总表.....60
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