某项目思路沟通报告(PPT 107页)
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某项目思路沟通报告(PPT 107页)内容简介
前 言
报告提纲
报告提纲
城市综合体开发理念
城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益
城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种
广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业
上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展
华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象
核心功能型的城市综合体的发展特征总结
香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体
不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合
均衡发展型的城市综合体发展特征总结
城市综合体的特征及价值总结
城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题
报告提纲
核心问题分析
报告提纲
本案商业发展方向初判：
项目商业租售建议
高星级酒店市场分析：星沙五星级酒店仅明城国际大酒店1家，
准四星级酒店仅华天大酒店1家，本案所在区域无高星级酒店；
高星级酒店入住率：日常入住率高达95%以上，经营状况良好，
客户主要以工业园区的高管及业务伙伴为主，其次广电明星。
专业人士访谈：区域内五星级酒店发展潜力大，目前五星级酒店严重不足，
有强大的工业园客户支撑，建议本案可考虑开发五星级酒店。
本案酒店发展方向初判：
公寓市场分析：
公寓市场分析：大多项目设置1栋公寓，体量3-4万㎡左右，
以居住型公寓为主，通煤气管道，电梯大多为知名品牌。
公寓市场分析——供销：区域内以时代星城项目销售最快，年销售量达4.78万㎡，
主要因为其公寓价格优势明显，其次为综合体项目新长海广场，年销售量达3.1万㎡。
公寓市场分析——价格：公寓高出同项目住宅200-500元/㎡，可见，公寓具备提价能力。
公寓竞争压力：公寓潜在货量集中在星沙中心板块，约16.11万㎡，
按照片区年销售量9.93万㎡计算，1年半将消化完毕，
而项目片区内公寓潜在货量约9.37万㎡，竞争压力不大。
本案公寓发展方向初判：
写字楼市场特征：星沙主要以企业厂房、制造业为主，写字楼市场的发展尚处于起步阶段，
目前已入驻企业的写字楼项目仅湘商·世纪鑫城，潜在项目规划有3个。
区域潜在竞争压力：项目所处区域潜在写字楼至少20万㎡以上，
根据写字楼销售速度来看，写字楼竞争压力非常大。
本案所处区域规划发展：定位为国家经济开发区，以生产型企业为主，
多为自建办公厂房，商务办公氛围较薄弱。
区域住宅各板块物业特征：区域内以高层、小高层供应为主；
部分别墅及洋房分布在松雅湖片区；星沙中心片区开发热度高，本案所处区域在售项目较少。
各板块典型项目
典型项目物业特征及价格：主要以高层为主，以尚东板块项目销售价格最高
，均价6000-7400元/㎡，其次为星沙中心板块，
均价为4600-6500元/㎡，本案所处区域均价4600元/㎡
典型项目供销情况：80-90㎡的两房为市场供销主力，其次为80-100㎡的2+1房，
120㎡以上的三房销售速度较慢。
报告提纲
项目市场定位
项目体量及租售建议
报告提纲
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报告提纲
报告提纲
城市综合体开发理念
城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益
城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种
广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业
上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展
华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象
核心功能型的城市综合体的发展特征总结
香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体
不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合
均衡发展型的城市综合体发展特征总结
城市综合体的特征及价值总结
城市综合体开发前期策略需要解决的核心问题
报告提纲
核心问题分析
报告提纲
本案商业发展方向初判：
项目商业租售建议
高星级酒店市场分析：星沙五星级酒店仅明城国际大酒店1家，
准四星级酒店仅华天大酒店1家，本案所在区域无高星级酒店；
高星级酒店入住率：日常入住率高达95%以上，经营状况良好，
客户主要以工业园区的高管及业务伙伴为主，其次广电明星。
专业人士访谈：区域内五星级酒店发展潜力大，目前五星级酒店严重不足，
有强大的工业园客户支撑，建议本案可考虑开发五星级酒店。
本案酒店发展方向初判：
公寓市场分析：
公寓市场分析：大多项目设置1栋公寓，体量3-4万㎡左右，
以居住型公寓为主，通煤气管道，电梯大多为知名品牌。
公寓市场分析——供销：区域内以时代星城项目销售最快，年销售量达4.78万㎡，
主要因为其公寓价格优势明显，其次为综合体项目新长海广场，年销售量达3.1万㎡。
公寓市场分析——价格：公寓高出同项目住宅200-500元/㎡，可见，公寓具备提价能力。
公寓竞争压力：公寓潜在货量集中在星沙中心板块，约16.11万㎡，
按照片区年销售量9.93万㎡计算，1年半将消化完毕，
而项目片区内公寓潜在货量约9.37万㎡，竞争压力不大。
本案公寓发展方向初判：
写字楼市场特征：星沙主要以企业厂房、制造业为主，写字楼市场的发展尚处于起步阶段，
目前已入驻企业的写字楼项目仅湘商·世纪鑫城，潜在项目规划有3个。
区域潜在竞争压力：项目所处区域潜在写字楼至少20万㎡以上，
根据写字楼销售速度来看，写字楼竞争压力非常大。
本案所处区域规划发展：定位为国家经济开发区，以生产型企业为主，
多为自建办公厂房，商务办公氛围较薄弱。
区域住宅各板块物业特征：区域内以高层、小高层供应为主；
部分别墅及洋房分布在松雅湖片区；星沙中心片区开发热度高，本案所处区域在售项目较少。
各板块典型项目
典型项目物业特征及价格：主要以高层为主，以尚东板块项目销售价格最高
，均价6000-7400元/㎡，其次为星沙中心板块，
均价为4600-6500元/㎡，本案所处区域均价4600元/㎡
典型项目供销情况：80-90㎡的两房为市场供销主力，其次为80-100㎡的2+1房，
120㎡以上的三房销售速度较慢。
报告提纲
项目市场定位
项目体量及租售建议
报告提纲
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