房地产二手房交易经典案例(doc 47页)

内容摘要
二手房交易典型个案详细分析
案例1：未办理到银行房屋贷款
客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题，于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。
分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款，更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。

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