房地产评估概述(PPT 46页)

房地产评估
§2.1房地产价格的概念和特征
一、房地产价格的概念
1.价格
2.房地产价格
二、房地产价格的形成条件
1.房地产本身具有效用性。
2.房地产的相对稀缺性。
3.房地产存在有效需求。
例如：
对于一套总价为100万元的住房，甲、乙、丙、丁四个家庭中：
1.甲家庭需要，但是买不起；
2.乙家庭买得起，但是不需要；
3.丙家庭既不需要，也买不起；
4.丁家庭既需要，也买得起。
在上述情形中，只有丁家庭对该套住房有需求。
有支付能力的需要才是需求。
三、房地产价格的特征
四、房地产价格的特征
四、房地产价格与一般物品价格的异同
1.房地产价格与区位关系密切，一般物品价格与区位关系不大；
2.房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品价格主要是物品本身的价格；
3.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格，一般物品主要是买卖价格；
4.房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品价格不易受交易者的个别情况左右；
5.房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。
§2.2房地产市场与供求
一、房地产市场
1.房地产市场的结构
2. 房地产市场的特点
二、房地产供求与价格
1.房地产需求
生产性需求、消费性需求、投资性需求
决定房地产需求量的因素有哪些？
该种房地产的价格水平；
消费者的收入水平；
消费者的喜好；
相关物品的价格水平；
消费者对未来的预期。
2.房地产供给
潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类的房地产量+
其他种类的房地产转换为该种房地产量+新竣工量
决定房地产供给量的因素有哪些？
该种房地产的开发成本；
该种房地产的开发技术水平；
房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
三、房地产供求状况的分类
全国房地产总的供求状况；
本地区房地产总的供求状况；
全国同类房地产的供求状况；
本地区同类房地产的供求状况。
2.3房地产价值和价格的种类
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