房地产行业策略报告(PDF 37页）

一、保障房建设已接力，投资高增长无忧.... 5
1.1 1-4 月投资高增长，保障投资建设迅猛，符合我们的预期.......... 5
1.2 中央问责地方保障性住房建设，约带来4500-5250 亿元投资....... 6
1.3 建设保障性住房的资金有保障 7
1.4 主要城市成交量大幅萎缩，房价没有实质性下跌...... 7
二、调控初见成效，短期内不会出台更严厉政策........ 18
2.1 房地产新政调控力度空前.......... 18
2.2 调控初见成效（成交量下降、价格僵持、土地出让方式转变土地成本下降） .......... 18
2.3 调控政策相机而行，短期内不会出台更加严厉的调控政策.... 20
三、2010 年4 季度房价将出现大幅调整..... 22
3.1 库存压力将在2010 年四季度显现，届时房价将大幅下降..... 22
3.2 行业资金压力将在2010 年四季度凸现......... 23
3.3 本轮调控一线城市房价回落30%，二线城市回落15%.......... 24
四、结论与投资建议.......... 32
4.1 结论--板块估值具备一定的吸引力，震荡筑底静待行业的实质性改善........ 32
4.2 投资建议...... 33
图 表
图 1：房地产开发投资增速（年度）  8
图 2：房地产开发投资增速（月度）  8
图 3：商品房开工建设指标累计同比增速....... 8
图 4：商品房开工建设指标单月同比增速....... 8
图5：土地购置和完成开发面积累计同比增速.... 8
图6：土地购置和完成开发面积单月同比增速.... 8
图 7：房地产开发资金来源单月同比增速....... 8
图8：国内贷款单月同比增速....... 8
图9：自筹资金单月同比增速....... 8
图10：定金和预收款单月同比增速.. 8
图11：全国房屋销售分类价格指数.. 9
图12：全国二手房销售价格指数.... 9
图13：70 个大中城市销售价格指数. 9
图 14：70 个大中城市销售价格指数. 9
图 15：北京.......... 9
图 16：北京—套均成交面积....... 9
图 17：上海—套均成交面积....... 9
图 18：上海......... 10
图 19：深圳......... 10
图 20：深圳—套均面积下降...... 10
图 21：深圳......... 10
图 22：杭州......... 10
图 23：北京--二手房. 10
行业报告
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3/37
图 24：深圳--二手房. 10
图 25：厦门......... 11
图 26：天津......... 11
图 27：武汉......... 11
图 28：苏州......... 11
图 29：无锡......... 11
图 30：福州......... 11
图 31：合肥......... 11
图 32：合肥......... 11
图 33：长沙......... 12
图 34：苏州......... 12
图 35：宁波—中低端房拉低均价.. 12
图 36：宁波-套均面积 12
图 37：重庆......... 12
图 38：重庆......... 12
图 39：成都......... 12
图 40：成都......... 12
图 41：2010 年1-4 月70 个城市住宅供地情况.. 21
图 42：2010 年全国住宅施工销售比预计....... 26
图 43：一手房可售房源-北京..... 27
图 44：一手房可售房源-上海..... 27
图 45：一手房可售房源-杭州..... 27
图 46：一手房可售房源-深圳..... 27
图 47：一手房可售房源-苏州..... 27
图 48：一手房可售房源-南京..... 27
图 49：一手房可售房源-宁波..... 28
图 50：一手房可售房源-东莞..... 28
图 51：一手房可售房源-福州..... 28
图 52：一手房可售房源-厦门..... 28
图 53：一手房可售房源-海口..... 28
图 54：一手房可售房源-重庆..... 28
图55：北京.......... 29
图56： 上海......... 29
图57：深圳.......... 29
图58：：杭州......... 29
图59：广州.......... 29
图 60：南京......... 29
图61：成都.......... 30
图 62：苏州......... 30
图63：青岛.......... 30
图64：福州.......... 30
图65：大连.......... 30
图66：贵阳.......... 30
图 67：房地产上市公司财务状况1 . 30
图 68：房地产上市公司财务状况2 . 30
行业报告
请务必阅读正文之后的免责条款部分 4/37
图 69：2007 年-2009 年全国住宅销售面积增长率及价格指数 31
图 70：房地产板块估值.......... 32
图 71：房地产板块近一年市场表现 32
表1：2010 年1 月-5 月16 日累计成交面积比较. 13
表2：2010 年1- 4 月累计成交面积比较....... 13
表3：主要城市房价涨幅比较...... 14
表4：一线城市抽样楼盘涨幅--北京 ......... 15
表5：一线城市抽样楼盘涨幅—深圳 ......... 15
表6：一线城市抽样楼盘涨幅—上海 ......... 15
表7：一线城市抽样楼盘涨幅--杭州 15
表8：一线城市抽样楼盘涨幅--广州 ......... 15
表9：二线城市抽样楼盘涨幅—南京 ......... 16
表10：二线城市抽样楼盘涨幅—重庆 ........ 16
表11：二线城市抽样楼盘涨幅—成都 ........ 16
表12：历年地方财政收支情况..... 16
表13：2010 年1-4 月主要城市土地出让情况 .......... 17
表14：2010 年55 个城市土地出让金情况...... 18
表15：2010 年和2007 年房地产调控措施对比. 20
表16：2007 年至2010 年5 月14 日主要城市新房日均成交套数......... 21
表17：2010 年全国住宅用地供应计划......... 21
表18：2004-2010 年北京成交住宅用地楼面均价及招标宗数. 22
表19:2010 年1-4 月部分重点城市住宅用地溢价水平...... 22
表20:主要城市历年土地成交情况 .......... 25
表21:主要城市“求供比”大幅下降 26
表22:全国住宅施工销售比预计.... 26
表23：房地产上市公司资产负债情况.......... 31
表24：房地产上市公司盈利能力情况.......... 31
表25：全国房地产开发资金来源结构情况...... 31
表26：2010 年5 月17 日主要房地产公司估值.. 33
表27：中投证券房地产行业重点覆盖公司估值情况......... 34
附表28：表：北京、青岛、深圳房地产调控具体措施....... 34
表29：住建部主要调控措施概述... 34
..............................