某市场购物中心经营管理规划(doc 76页)

某市场购物中心经营管理规划内容提要：
1、居住者条件
（1）当我们对LALAPORT购物中心的基本资料，有了概括的了解之后，接下来所值得关心的，就是这么一个多元化的购物中心，当初在考虑立地商圈战略时，是如何评估所谓的居住者条件、交通条件、立地设施吸引条件等方面的问题。
（2）针对居住者条件方面，在配合1983年PART 1与1988年PART 2的开幕，曾将立地商圈的人口结构与所设定的商圈范围做了资料的整理与分析，在1980年的资料显示，当时所设定的商圈人口大约为304万人，每一家族的成员平均为3.24人，而在1988年PART 2的开幕后，笔者再度前往考察，依照其所提供的资料显示，所设定的商圈人口则增为430万人，每一家族的成员平均则变为3.04人，可见经过这几年的变化，在人口结构上已经有了相当的改变，这也给PART 2在规划上提供了有利的资料，同时也扩大了此购物中心的商圈与顾客阶层。
2、交通条件
谈到交通条件方面，日本基本上是一个捷运系统相当发达的国家，在本购物中心PART 1开幕之际，所依赖的交通网在公路系统方面除了一般的公路设施外，因其位于湾岸高速公路旁，又有广大的停车场，对吸引自行开车前往的人士具有相当吸引力；而在铁路系统方面，基本上拥有国铁与京成两线，可运输大量的旅客，尤其在1985年京叶线通车之后，更是如虎添翼，具备了更便捷的交通网络。
该购物中心为了进一步了解来店者状况，曾经在1987年3月份将来店者依平常日与假日，针对前来购物中心的顾客，所利用的交通工具做了抽样调查，发现不论是平日或假日，比率最高的还是利用铁路系统，分别是37.2%与41.7%，而在第二顺位方面则是平日汽车的和24.0%，假日则为自用车利用率占28.5%。
从以上的资料也让我们体会到，交通网络实在是购物中心的且大众运输系统也确实有被肯定的价值，从前述的抽样资料，现利用大众运输系统的比率仍高达六成以上，这点值得国内业者在规划购物中心时，考虑交通网利用情况的参考。
3、吸引力条件
在立地设施吸引条件方面，购物中心内的其他附属设施方式大致有：
（1）水旅馆：城市型旅馆S UN GARDEN，有243个房间，可以吸引住宿的客人。
（2）LALAPORT剧场：拥有1347个座位，可吸引参观剧场演出的客人。
（3）交化中心：有多项文化性讲座与温水游泳池，可以吸引前往使用的客人。
（4）商业中心：船桥市滨叮公民馆，提供当地居民聚会的场所。
（5）网球俱乐部：拥有25个球场，可以提供给会员利用。
（6）小型高尔夫球场：有9个球洞的小型球场，可以吸引前往使用者。
（7）巨大迷宫：声称是世界最大的，可以吸引前往的人士。
（8）停车型露天戏院：日本初设利用停车场的露天戏院，可以吸引看电影人士。
有关以上这些设施，都分布在购物中心的周边，便于前往的顾客使用，并可带动利用的人潮。除此之外，本购物中心的附近又拥有游艇码头与赛马场，在京叶铁道通车后，更可以连接附近的东京迪斯尼乐园、幕张展市中心等著名设施，几年前在附近又成立的一家室内的滑雪场，构成了一个多元性的文化、休闲、娱乐、购物等多重机能的生活带，可以吸引更多的人潮。
4、LALAPORT购物中心定位的策略
（1）“PART 1”方面所作的规划，进行各项说明：
①行销观念：针对新生代家庭能够单站购足的购物中心，提供以百货店、量贩店、专门店三业态为核心的广幅度商品群。
②商业设施主题：日本最大型封闭式，白天对应型的购物中心。
③商店定位：千叶及东京湾地区，具有充分一站购足机能的商业据点。具有都市型生活者多元机能的商业据点。

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