年房地产行业景气分析及展望.doc8

2002年房地产行业景气分析及2003年展望
第一部分 2002年中国房地产行业景气特点分析
　　 1.1 区域性房地产泡沫已经出现
　　 1.1.1对近几年房地产景气持续高涨的三点基本看法
　　 我们曾在上一期《中国房地产景气报告》(样刊)中对近几年房地产景气持续高涨提出三点基本看法：
　　 1. 推动此轮房地产景气的原因主要不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。
　　 2. 由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20－30年10%以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但这不是现在，现在仍处于大力培育这一市场的过程之中，而不是借势炒作这一市场的时候，忙于“摘果子”(肯定是‘青苹果’)，而不是多栽树并加以培植，反而会破坏其长期发展潜力，因此，我们说真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来，要靠各方面精心培育才能得“正果”。
　　 3. 我们对本轮房地产热的总体看法是，借政策之力和消费者的良好预期，房地产商对未来房地产大发展预期的一次“过度”预演，房地产泡沫现象已经出现。本期报告将重点对房地产泡沫问题做更深入的分析。主要就什么是房地产泡沫？判断房地产泡沫的标准或表现，以及对房地产业本身和宏观经济的影响等，做进一步探讨。
　　 1.1.2 房地产泡沫的定义
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