以资本能力来主导房地产新局(doc 57页)

以资本能力来主导房地产新局 内容摘要：
坚定看好房地产市场的长期发展　　
　　中国房地产周期依附于宏观经济周期，宏观经济因素的变化会透过房地产市场供需力量的对比对房地产市场产生决定性影响。我们认为，中国经济是一个不断向上的循环过程，房地产市场也将始终处于长期的上升轨道中。 　　
　　目前影响国内房地产供给的最主要因素是开发商的预期利润。预期利润主要受预期房价、开发成本（包括地价、建筑成本）、信贷政策（开发贷款总量控制、利 率变化导致资金成本的变化）影响。影响房地产需求的主要有：居民收入/预期（主要指有购房需求的居民收入，与国民经济景气度、GDP增长高度相关）、城市 人口增长（即城市化率的增长）和信贷政策（房贷总量控制、利率变化导致购房成本的变化）。
    地方政府与市场“良性互动”推高房地产价格
　　房价上涨，将推动地价的涨升。地方政府作为土地的垄断供应者，将从地价上涨中获得巨额收益。城市的不断发展也将继续推升当地房产、地产价格，政府与市 场也就形成所谓的“良性互动”，将房地产价格不断推高。这种互动是中国城市化进程中对房价的持续、长期推动因素，也是我们看好中国房地产市场长期发展的主 要原因之一。
　　当然，这种互动不是无休止的，也具有周期性波动的特点。短期内，房价大幅上涨，受冲击最大的是占绝大多数的中低收入居民，政府必须考虑他们的利益。此外，地方政府在宏观经济降温期间，还将受到来自中央政府宏观调控的压力，对城市基建的投资不可能保持现有的高速增长。
　　长期来看，地方政府的行为只能影响房价短期的变动速度，而不能在实际上决定房价。因为开发商、投资/投机者、消费者都会根据政府政策变化、根据市场变化去调节自己的预期和行为，房价最终还要由市场决定。

 

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