房地产行业周期不是古典型是增长型（pdf 17)

􀁺 房地产价格长期趋于上升是常态。房地产长期供给曲线趋于上升而且越来
越陡峭，在这种情况下，只要长期内需求趋于上升，房地产的长期价格就
会一直趋于上升。美国、英国、韩国等国家在正常的经济成长过程中，房
地产价格确实呈现长期上升趋势。
􀁺 渐次转变的需求推动房地产长期需求及其长期价格上升。房地产长期价格
上升说明了长期内的需求受到某些因素的支撑而趋于上升，对日本等国数
据分析发现，“某些因素”事实上主要是工业需求、民用需求和商业及投资
需求之间的依次转变，这些因素支撑了房地产需求继而价格的长期上升态
势，同时也揭示了房地产结构的变化规律。
􀁺 长期价格的上升和长期内需求的增长决定了房地产在一国经济发展过程中
的支柱地位趋于上升。从本质上说，这可能是由房地产作为一种最基本的
不可替代的生产生活要素的地位所决定的。这说明在一国经济发展的大多
时间中，房地产业以快于总体国民经济增速的速度增长。
􀁺 至少在工业化和城市化及其后的经济发展过程种，房地产价格周期是增长
型周期而非古典型周期。房地产价格周期在很大意义上是其增长率的波动
周期，而非绝对价格水平本身的周期。而金属资源价格周期是古典型而非
增长型。房地产价格下跌虽然历史上时有发生，但并不是惯常性和周期性
现象，往往是在增量需求突然增加后突然消失的情况下产生的特殊情况。
􀁺 工业化和城市化完成之后，经济虚拟化程度的提高和房地产资产属性的增
强往往增加房地产价格剧烈波动的可能性。另外，日本经验显示，房地产
价格涨幅最大上涨速度最快的时期是在1970 年代以前，但这时日元尚未开
始升值，后来的汇率升值反映了国内生产要素重估对房地产价格的提高作
用，同时在资本流动角度起到了推波助澜的作用。
􀁺 超越景气思维，战略性关注商业地产和全国性居宅地产。对待房地产，我
们建议以超越景气思维的方式。另外，住房消费的收入弹性较小，当经济
周期剧烈波动时，住房支出变化较小使得住房消费在总支出中的比重呈现
反周期特征。而商业房地产，“其波动周期与宏观经济相比显得更长，与经
济波动也没有直接的联系”。而工业房地产，“其波动与宏观经济联系非常
密切，被认为主要是由于经济波动导致了需求变化”。
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