物业管理常见法律问题分析解答(PPT 34页)

以案说法
—————物业管理常见法律问题分析解答
物管问题法律责任分析思路
问题一
业主在小区楼顶锻炼时坠楼身亡，物业有没有责任？（案例一）
双方争议
受害方：楼顶外围防护栏高度低于我国建筑规范的相应要求，
存在重大缺陷，房屋建设方及物业公司有严重过错。两公司应承担责任。
建设方：该房屋是由设计单位所设计，该房屋经质检合格，该房屋的楼顶设计是不上人屋面。
物业公司：楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死者对此有重大过错，因此不承担责任。
法条
《民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、
集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”
《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
律师提示
分析物管有没有责任应首先从物业服务合同中双方权利义务的约定出发，
对未约定的，应分清造成损失的原因，根据主次原因分清责任。
另外，对物业服务合同中未明确约定或对于易产生伤人事件的小区公共部分和共用设施设备或管理设备，
物管公司应尽提醒义务，在显眼位置设立警示标志，以消除安全隐患、避免风险发生。
问题二
歹徒入户杀人并抢劫，业主起诉物业公司，是否应承担责任？（案例二）
分析
作为物业管理部门的安全服务仅限于防范性的安全保卫活动，并不能全方位保证业主的人身和财产安全及排除治安、
刑事案件的发生。且此案发生在原告家内，对外无任何异常。此时被告即使履行了正常的防范安全保卫义务，
也无法避免其室内发生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为与原告家损害结果的发生无法律上的因果关系。
法条
　《物业管理条例》第四十七条　物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。。
律师意见
此类问题关键是要查清事故原因，对不属于物管控制管理的部分造成的损失不应承担责任。
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