许荣茂地产阴谋分析(doc 10页)

许荣茂地产阴谋分析内容简介：
　在内地，一种新的敛财模式正被家族房地产企业所运用。这类家族企业利用房地产项目滚动开发的规律，在先期需要大量资金投入时，由系下上市公司承担成本及风险，在预售款陆续回笼前后，则不断摊薄上市公司所占项目公司的权益，以获取最大收益。
本刊主笔 张信东 陈雪洁 本刊编辑汪姜维参与财务分析
　　入选《新财富》400富人榜第7名的许荣茂，通过把握房地产项目开发的节奏，进行股权和资金运作，令家族企业获得最大收益。在收购上市公司“万象集团”后，许氏家族通过售出其资产而获得大量现金，随后与家族企业在上海共同开发房产项目。在预售资金回笼前后，家族公司通过合资或增资，不断摊薄上市公司在项目中的权益，最终大部分收益落入家族企业囊中，并可能逐渐转至海外。
　　房地产家族企业敛财新模式
　　此类模式的运作可总结为三个步骤，如图1，家族企业通过公司A控制上市公司B，公司C则是这两家公司共同出资的房地产项目公司。
　　第一步：初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；家族公司A仅占小股。
　　公司C预付土地出让金、获得“四证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证），成立房地产项目开发公司D。
　　按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。
只需先期投入总投资额的30%，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%-30%。
　　在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。
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