某住宅小区发展策划研究教材(PPT 89页)

研究思路
我们的目标消费者……
两阶段的目标客户
目前核心购房者：广州市区度假投资客、番禺二次置业者占主流
广州、番禺的消费需求趋向舒适性南沙本地居民购房强调实用和经济性
南沙本地消费有限大量产业人群购房预计在3-5年后
交通发展构成1小时通达圈
价格梯度构成市场推力广州、番禺消费者仍为近期外来购房主力军
目标客户分阶段发展——资源差异性分析
目标客户分阶段发展
项目面临的市场竞争环境……
南沙区域内竞争市场环境
竞争对手分布于主干道沿线周边区域成熟度较本项目高
竞争对手占地规模较大、开发强度低
竞争对手产品供应现状特征
竞争对手的价格供应特征
区域价格档次处于快速调整变化期
滨海水晶湾
滨海半岛
南沙境界：产品趋向多元化，出现低密度洋房；              
后期产品集中供应高层/小高层洋房
南沙奥园
竞争对手产品供应及开发策略与本项目发展
区域内后续供应量大，潜在竞争激烈
别墅和小高层洋房是未来2-3年供应的主力
区域内竞争市场环境小结
区域间竞争市场环境
竞争板块的确定
竞争板块——华南板块
华南板块在售楼盘代表性楼盘
成熟大盘的后续供应趋向高档高层洋房开发代表：华南新城—江山帝景
新增楼盘采用别墅+高层的开发模式代表：锦绣银湾
华南板块：成熟发展、产品价值升级阶段
竞争板块——番禺市桥
市桥板块在售代表性楼盘
花样年华
市桥板块：区域性消费极强
竞争板块——东部板块
东部板块在售楼盘代表楼盘
东部板块：产业优势带动地产“循势而行”
竞争板块——花都板块
我们项目的市场机会……
多层物业市场稀缺性强存在均价5000-7000元/m2的价格空间
多层物业70-100万档次空间
项目发展定位策略……
竞争策略
产品差异化策略——物业类型差异化
多层洋房为主的物业类型
700亩项目整体定位
定位实施计划
开发节奏
规划建议（针对近期开发485亩）
方案一：原方案容积率1.0
方案二：容积率1.2
方案三：容积率0.8
三方案对比分析——市场角度
三方案对比分析——收入与支出
建议选择方案二（容积率1.2，纯多层物业）
户型配比建议（容积率1.2）
首期户型配比建议
其他规划建议——规划分区与开发时序配合
其他规划建议——规划形态与周边环境融合
其他规划建议——共享周边配套设施
投资效益分析（收入与支出）
各物业类型价格设定——多层洋房
各物业类型价格设定——联排别墅
各物业类型价格设定——小高层物业
方案1（原方案）销售收入
投资估算说明
方案1投资成本估算
方案2（容积率1.2)销售收入
方案2投资成本估算
方案3(容积率0.8)销售收入
方案3投资估算
附 件
消费者个案
案名建议
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