某商业项目产品规划建议报告(PPT 80页)

东营胶州路商业项目
本项目位于东营市东城市区核心位置，传统胶州路商圈内
本项目所在的胶州路是东城核心传统商圈，以中低端服装、小商品为主，是目前东城人气相对最旺的商业区
项目目标和限制条件
项目核心问题
项目发展战略
根据发展战略，确定项目各类型业态角色定位及发展策略
商业形象定位
业态定位
规划指标与规划要求
回迁商户具体要求
胶州路是东城南北向交通要道，公交系统发达；人流、车流相对较大，现状地上停车位有限，对私家车出行消费者有一定影响
外部平面交通示意图
内部平面交通示意图（动线）
案例借鉴北京·六佰本
“双首层”的垂直交通设计使消费者可以从大街上直接进入两层，这两层就全都变成了首层，增加了整体商业价值
从首层进入二层的方案一——外部进入
从首层进入二层的方案二——内部进入
内部垂直交通
外立面采用现代风格，色彩以银灰等浅色系为主
主入口是本项目重点，采用昭示性强、特色鲜明的入口实现人流引导
景观中庭——提升商场价值，弥补进深太长导致的价值贬损
营造室外感，增强各层商铺之间的视线联系
郑州橄榄城商业项目
本项目位于城市南三环，道路通达性较好，车行至市中心约20-30分钟
本项目属于橄榄城项目的商业配套区，目前橄榄城项目处于一二期销售阶段
地块内无地上物，属空地状态，周边道路、住宅等在建工程较多
南三环已建成通车，冯庄路年底通车，未来交通便利，目前区域公共交通线路较少
本项目由商业与住宅两个地块组成，其中商业地块建筑面积约8.1万平米，住宅约4.4万平米
橄榄城内部商业概况——未来橄榄城内部商业总规模将达到13万平米左右，以冯庄路两侧最为集中
“整合商业模式”——满足消费者一站式消费服务
“整合商业模式”——业态整合，以购物中心、超市、品牌折扣店为核心磁力业态，其他业态进行互补
橄榄城商业整体规划——整合商业模式，四大商业体系
通过区域内部环境、专业市场以及业态创新三个层面来判定核心主力商业的发展机会
本项目的角色与发展方向——
Living Mall+超市+餐饮+休闲娱乐
规划指标
满足地块规划指标的前提下，合理规划布局，使地块价值实现最大化
人流动线与车行动线相分隔，尽量不出现人车动线的冲突
中心景观——设置造型美观的喷泉或绿植广场，体现昭示性，提升项目的整体形象和档次，营造活力氛围，聚集人流
临街景观带——设置于南三环、冯庄路沿线，营造休闲、时尚的整体商业氛围
餐饮街景观带——利用雕塑、绿植和情趣小品，体现休闲、时尚的特色风情
公寓景观带——利用绿化带、屋顶花园，体现项目品质，提高项目价值
点式景观——利用点式景观，丰富整体景观层次感，细节体现品质
三大主题服务区：生活服务区+休闲娱乐区+餐饮服务区
商业物业发展体系
利用公寓裙房，地上4层，采用现代简约的建筑风格，国际化特征，与橄榄城整体新德式风格相协调
商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质
临主路方向设置出入口，公寓入口设于内测，与商业功能有效分隔
各大购物中心案例显示：一条人流主动线能保证铺面的均好性
人流动线设置与出入口合理布局，保证购物空间的舒适度和各商业位置的均好性
通过景观中庭设置休闲、休憩空间，提升商场档次和价值，聚集人气
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