从驱动力解读城市发展概述(PPT 33页)

作为传统的工业城市，营口产业结构以二产为主，高价值的生产性服务业相对缺乏
产业结构特征决定城市商务楼宇市场仍处于起步期，写字楼市场发展较慢，需求表现不足
营口总体经济实力排名辽宁省第四位，发展速度排名第一，产生大量的财富人群
经济发展——营口市国民生产总值年均增长率在20%左右，09年继续高速增长，经济的发展迅猛为房地产市场打下良好基础
经济发展——人均GDP近几年增长速度在20%左右，房地产处于高速发展的初期阶段，逐步开始向品质型需求转变
经济发展——营口固定资产投资连续五年保持30%以上的高位增长，09年人均可支配收入持续两位数增长，居民消费能力不断提升
高度经济发展条件之下催生的营口商业未来将向综合性方向发展，体验式、主题化商业成为未来商业发展的重要趋势
然而现实的商业状况不甚理想：现状老城区形成了市府路核心商圈及三大次级商圈，商业形式呈现差异化形态，商业中心处于探索阶段
中高端消费外溢：现状的商业结构未能满足当地居民的消费需求，高端消费功能缺失，导致城市的高端消费外溢
住宅市场尚处于发展阶段：营口市住宅市场目前仍处在发展阶段，与高增长的经济发展水平仍存在一定的差距
未能满足居民的生活需求：市场现状在售项目未能满足当地居民的生活需求，市场迫切需要高品质住宅的出现
营口城市对外商、高端客户及旅游人士的吸引力不强，城市影响力不足
对外吸引力的不足导致酒店市场经营现状欠佳：规模档次普遍不高，以本地需求为主，高星酒店出租率较高，但价格无法得到提升
有历史古迹、温泉、海滩等旅游资源，但高端商务和高端旅游需求较少，高端酒店需求有限
小结：营口目前城市功能存在一定程度上的缺失，城市发展内部驱动力不足
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