某北城新区项目整体定位与发展战略报告(PPT 173页)

项目分析思路
临沂位于山东省南部，与北京、上海距离在500公里以内，是全国排名第三的商品集散地及贸易中心
区位——处为发展中的政务新区，政府部门已经迁入，区域价值认知感已经形成
配套——交通路网发达，但公交班次及商业配套缺乏，入住率低，形成区域陌生第一印象
地块指标——项目处于南坊中央位置，地块方正，中等规模，无强势景观资源，容积率及产品类型均无限制
地块周边——东西两侧为政府公务员社区及还建房干扰；北侧为城市拓展用地，目前还未规划；南侧为政府保留用地
项目属性界定——政府新区、无强势景观资源、中等规模的房地产开发项目
世联对开发目标内在逻辑的解析1——短平快是项目首要前提
世联对开发目标内在逻辑的解析2——精品核心关注于产品力和营销力的提升
因此项目核心目标在于去化；但面临着市场诸多方面的约束和挑战
市场占位——受到还迁房和定制房的双重挤压，村民、公务员等客户被分流；向上扩充客户群将是项目现实选择的方向
区域分析1——目标客群看好南坊未来的发展，但片区的交通设施、生活配套、以及片区人气成为购买的重要抗性
区域分析2——南坊是市场热点之一；片区住宅用地的容积率指标普遍较高，小高层、高层将成为市场的主流供应产品
竞争分析——市场热点现阶段主要集中在滨江板块和市府板块，对周边进入南坊的置业客户形成有效拦截
项目问题归纳及核心问题的界定——竞争是项目2-3年开发周期内最为关键的问题
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