佛山中心组团新城区启动区开发经营策划(PPT 169页)

本次策划服务工作阶段的划分及说明
研究思路
汇报内容
现状·佛山城市空间结构特征
问题·佛山城市空间结构
优势·佛山城市发展条件分析
目标·佛山城市发展区域定位
趋势·佛山城市空间结构演变
中心组团——“大佛山”的城市内核
中心组团与顺德组团的关系
中心组团新城区——新区域、新功能、新形象
中心组团新城区·新区域
中心组团新城区·新功能
中心组团新城区·新形象
中心组团新城区整体形象定位
国内外城市主导功能综合区动力源类型总结
新城区核心动力源适宜性分析
新城区核心动力源的选择
行政头雁牵引型——青岛东部新区开发
规模商务主导型——上海浦东新区
新城区启动区功能体系构成
中心组团新城区启动区各功能开发强度
新城区商务办公开发强度合理性论证思路
区域案例对比
商务办公吸纳量——佛山市商务办公规模预测
商务办公吸纳量——新城区商务办公规模预测
区域自身发展定位的要求
新城区商业开发合理性论证思路
佛山市区商业聚集格局的演变
新城区商业开发形态
城市主导功能综合区开发周期案例参考
策略一：引入SOD模式，提升区域价值
案例——广州珠江新城引入政府性或社会性因素带动区域发展
对佛山中心组团新城区开发的借鉴
策略二：引入IOD模式，实现“头雁”效应
案例——中山写字楼个案分析
对佛山新城区的借鉴
策略三：分区开发，自我平衡
案例——广州琶洲会展中心区的开发教训
策略四：规避“后奥运现象”，维持区域发展动力
案例——北京亚运村板块
案例——“六运会”对广州天河区的带动
规避“后奥运现象”，维持区域发展动力的基本条件
策略五：显化无形资产价值，经营注意力资源
策略六：弹性规划、动态调整
案例——广州琶洲会展中心区用地出让
策略七：用地预留、价值储备
对佛山中心组团新城区的借鉴
启动区开发“三步走”
启动期——基础设施建设
启动期——配套设施建设
启动期——功能开发
成熟期——基础设施及配套设施建设
成熟期——功能开发
完成期——基础设施及配套设施建设
完成期——功能开发
新城区启动区开发时序动态示意
开发实施进度安排
商务办公用地近期出让分析——出让量
居住用地近期出让分析——出让量
酒店用地近期出让分析
经营性用地近期（启动期）出让安排
经营性用地中远期（成熟期和完成期）出让安排——商务办公市场发展趋势
经营性用地中远期（成熟期和完成期）出让安排——商务办公需求特征变化
经营性用地中远期（成熟期和完成期）出让安排——住宅市场发展趋势
经营性用地中远期（成熟期和完成期）出让安排——区域价值提升的要求
经营性用地中远期（成熟期和完成期）出让安排
经营性用地年度出让计划
出让价格设定的思路
现状地价评估——市场比较法
动态地价预测——近年全国各大城市土地交易价格指数变化对地价的影响
动态地价预测——佛山市禅城区居住用地交易价格变化对地价的影响
动态地价预测——区域价值提升对地价的影响
新城区启动区地价动态预测
新城区启动区地价的区位分级
新城区启动区年度土地出让价格
新城区启动区各年度土地出让情况一览
假设开发法验证——住宅
假设开发法验证——商务办公
出让地块规模大小利弊分析
案例——广州珠江新城和琶洲经验
新城区启动区出让地块规模建议
招标与拍卖互动，以竞拍拉动招标
书面精细招标
联合竞投
捆绑出让
土地出租
净用地出让
小区级/街坊级地块出让
引入项目管理模式
调控全市土地供应，新城区集中放量
五星级酒店用地开发的基本要求
五星级酒店用地开发——功能定位
五星级酒店用地开发——选址
五星级酒店用地开发——开发指标
五星级酒店用地开发——配套要求
五星级酒店用地开发——盈利来源
五星级酒店用地开发——出让价格
五星级酒店用地开发——出让方式
五星级酒店用地开发——捆绑建议
五星级酒店用地开发——投资收益
选址基本策略及要求
选址一：E02+E03+E05+E06
选址二：C04+C05+C08+C09
选址三：D02+D04
投资分析思路
区域开发投资组织结构
基本设定
用地平衡比例
各功能开发量比例
投资估算
分项投资比例
收入预测
损益表
盈亏平衡
资金运用表
资金平衡表
还贷计划
现金流量表(全部投资)
现金流量图（全部投资）
现金流量表(自有资金)
现金流量图（自有资金）
敏感性分析
经济财务指标汇总
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