某大学城项目策划报告提案(ppt 176页)

利海大学城项目投标报告提纲
商品房成交面积近年大幅度增长，供求关系趋于平衡，价格平稳上扬
成交量逐年增加，施工面积逐年放量增长，市场发展存在不确定因素
长沙房地产市场化程度不高，经济适用房大量存在，商品住宅价格上涨受限
长沙商品房供应以住宅为主，商业、办公用房供应比例较小
长沙市场产品户型、面积分析——三房、四房是主流产品，面积分别集中在110-140和140-180
市场主流产品畅销滞销分析——畅销户型面积集中在140-180m2之间，非别墅物业30-40万左右热销，超过65万将发生物业类型转变
调研楼盘年销售量分析——年销售量集中在4-5万之间
市场热销/滞销楼盘分析－性价比是销售速度的首要影响因素，其次还有距城市的距离，以及产品创新
长沙客户对住宅产品的诉求处于从核心产品打造到外围产品转换的初级阶段
大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西，和本项目在区位上大致相当
豪宅大盘多有强势资源支撑，客户没有区位限制，物业类型较为单一;资源弱势大盘一般采用多元产品线的盈利模式
独栋户型面积多在300-400之间，联排别墅户型面积一般为200-250之间，产品仍以多层和小高层为主
当前在售别墅物业约有900套，估计06-07年共有50万平方米别墅投入市场
长沙市场小结
规划方案一：满足2.5容积率
规划方案一
规划方案二：合理的容积率条件下
结合规划方案二的开发节奏
规划方案三：内胆型开发模式
结合规划方案三的开发节奏
关于本项目产品均价研究的方式
独栋别墅系数表
联排别墅系数表
多层洋房系数表
小高层住宅系数表

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