济南房地产行业综合分析(doc 40页)

济南房地产行业综合分析目录：
一、土地市场分析：
二、建筑工程市场分析
三、房地产二级市场分析：
四、三级市场分析：

 

济南房地产行业综合分析内容提要：
对土地市场的理解：
1、土地管理市场和政策不规范。
2、地价水平基本上和天津差不多。
3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。
4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。
5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。
6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。
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济南市建筑工程市场特点及现状：
①济南市承揽工程的施工单位较多，资质水平参差不齐，但是以山东省和济南市建工集团及其下属公司为代表的一批国有企业具有较多的施工经验，比较健全的管理机制，对于建筑工程施工的质量和进度是能够提供保证的。
②济南市建筑市场的中介咨询机构（如监理公司、造价事务所等等）水平普遍较低，相对状况比较好的还是从原省、市建委、建工局下属的单位中脱离出来的国有中介企业比较理想，但还是不能满足我们对中介咨询的水平要求。
③济南市政府职能部门对建筑承发包市场的管理与监督不利，政策不明确，并且与市场现状严重脱节，暗箱操作现象非常普遍，对于像我公司这种在当地没有太多社会背景关系的外地企业发展极其不利。
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户型分析：
平面间隔以平层设计为主，错层、跃式设计作为补充。但市场上错层及跃式的设计，普遍存在空间处理欠佳的问题。
市场上楼盘多采用一梯二户、一梯四户设计，有较好的舒适性。
对朝向有较严格的要求，基本要求南北向，少数项目设计有东西向住宅，如阳光100，销售非常困难，室内的主要功能空间，如卧室、客厅均利用南面空间布置，双（三）阳面卧室设计普遍存在。

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