某房地产项目可行性研究简报(doc 19页)

某房地产项目可行性研究简报目录：
1.0项目的基本情况
1.1项目背景
1.2项目主办单位简介
1.3主办单位之合作意向
1.4可行性研究的主要技术经济指标
2.0项目投资环境和市场研究
2.1广州市概况及经济发展基本情况
2.2广州市房地产发展及市场的基本概况
2.2.1房地产开发企业发展较快
2.2.2房地产开发工作量迅速增加
2.2.3商品房的销售量不断提高
2.2.4房地产开发企业经营效益显著
2.2.5对广州房地产市场的展望
2.3利用外资开发的法律依据
2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况
2.4.1供应情况
2.4.2需求情况
2.4.3物业出租情况
2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析
2.5对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
3.0项目开发及技术设计方案的分析
3.1地块及周围环境、建设开发条件
3.1.1地理位置及道路交通
3.1.2地形、地质
3.1.3附近商业及生活配套，市政基础及公建配套设施
3.1.4综合评述
3.2地块拆迁安置情况
3.3场地三通一平的安排
4.0项目开发建设及经营的组织与实施计划
5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划
5.1基本参数
5.2土地成本（以下均为人民币计算）
5.3建安工程成本
5.4前期费用
5.5红线内外工程技工建配套费
5.6不可预见费
5.7开发期税费
5.8资金筹措计划及财务费用
5.8.1资金筹措
5.8.2财务费用
6.0可行性研究财务数据的选定和预测
6.1售楼收入的测定
6.1.1住宅销售单价的测定
6.1.2商铺销售单价的测定
6.1.3单位销售单价的测定
6.1.4建议销售价
6.1.5实际销售总收入
6.2大厦经营管理费用收入与支出
6.3经营税费及所得税的缴交
6.4土地增值税
6.5所得税
7.0项目经济效益分析
7.1项目盈利能力分析
7.1.1内部收益率
7.1.2净现值
7.1.3净现值率
7.1.4投资回报率
7.2项目的不确定性分析
7.2.1项目盈亏平衡分析
7.2.2项目敏感性分析
7.2.3概率分析
8.0可行性研究结论与建议
8.1项目综合经济评价
8.2有关说明及建议
8.3项目主要技术经济数据、指标综合表
附表、附图
附表一项目综合收益表
附表二项目动态综合表
附表三项目投资利息估算表
附表四土地增值税计算表
附表五项目敏分析
附图一项感性分析表
附表六概率目盈亏平衡分析曲线
附图二项目敏感性分析图
附录

 

某房地产项目可行性研究简报内容提要：
对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议
1.文昌广场位于广州旧城区人口稠密的地段，生活配套设施较为完善，邻近商业中心区或主要商业繁华街道，至广州首期地铁长寿路站步行只需五分钟路程，是较理想的住宅开发地点。从市场调查可知其附近区域住宅以及商业物业的发展与广州其他地区相比，是有较大市场潜力的。但在实际开发中仍需要根据具体条件加以分析，以确定合适的市场目标及开发营销方式。
2.根据市场调查报告显示以及项目所在地点环境条件等因素，文昌广场地段是以居住为主的地区，商业环境不佳。由于商业物业的发展在广州受传统商业消费地段、市民消费习惯，以及市区整体规划功能的影响甚大，以目前文昌广场改造的局部商业环境是难以形成城市商业中心的，过大规模的以及过高标准建设商业用房，容易造成今后在出售和出租上的困难。建议商业用房在3层以下，标准则以居住区配套商业中心较适宜。
3.目前广州市区及邻近供应的高层住宅大部分以高档外销为主，荔湾区的出售楼宇更为突出，从成交情况分析，该区的外销住宅成交好于其它老城区。但由于该区是广州市旧城改造的重点地区，鉴于拆迁成本和城市规划的要求，今后该区发展主要是高层住宅为主，随着供应量的增长，目前较高的外销率将会逐步回落，但是随着广州市拆迁区域的扩大，本地回迁需求亦将加大，这部分的市场将会增加，因此文昌广场住宅的市场定位可考虑1/3外销，2/3内销，在确定建设标准与售价时应充分考虑到这一因素。内销房平均售价不宜超过港币8500元，外销房不宜超过港币9200元，商场（仅首层）平均价应为港币23000元左右。考虑到销售对象的变化，以及国内用家承受能力，设计住宅单元以40—50平方米为主，并具有较高的实用率。

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