尾盘招商策划方案(doc 17页)

尾盘招商策划方案内容摘要：
该项目确实存在着诸多问题：
　　1、从项目本身来看，存在着严重的先天不足。
　　地段是明珠的致命伤
　　房地产，尤其是商业地产对地段的要求很高。所以有“房地产成败三个要素：地段、地段、还是地段”的说法。
　　明珠步行街位于娄底市北部，距离火车站只有80米，但娄底传统商圈和居民区都在南边，离明珠步行街还有700米之遥。
　　娄底的消费者除了坐火车以外一般是不到火车站附近来的，也就是说，明珠基本上没有自然人流。
　　新开的深圳某大型超市离明珠只有360米，但由于中间隔了一条公路，人流还是过不来。
　　地段偏，没有人流量对商业地产可以说是致命的。　
　　项目定位模糊，知名度低
　　这个项目在娄底开发已有三年，但我们在调查中的一个感觉就是明珠的知名度底。很多老百姓竟然没听说过明珠，连很多的士司机都不知道它在哪里。
　　消费者关于“明珠”的叫法也特别多，有叫“明珠步行街”的，有叫“明珠商业广场”的，各不相同。可见，老百姓对明珠的定位认识是非常模糊的。
　　前期遗留问题为后续工作带上了枷锁
　　我们开始市场调查时，该项目的工程建设基本完成，已进入最后扫尾阶段。
　　我们调查中发现，该项目的建筑规划不像步行街，街景单调，建筑粗糙压抑。功能上，没有考虑到步行街的休闲娱乐功能，缺少儿童游乐等配套设施。整条街看上去像个农贸批发市场，没有挖掘出步行街应有的文化价值。项目建设的过程中，由于关系协调不到位，还导致了一些不好的口碑。
　　前期工作的定型和诸多的遗留问题，为后期的营销带来了很多的阻碍，营销的弹性很小。
　　可以说，后续的营销招商工作必须“带着脚镣跳舞”了。
　　2、市场容量有限，营销环境恶劣
　　娄底是位于湖南中部的一个地级市。经济缺乏支柱产业，全市经济水平在湖南地市中排在后列，2003年GDP210个亿，商品零售总额40个亿左右。
　　娄底市区人口只有30万，消费水平不高。
　　但就是这样一个经济不算发达的中小城市，竟然出现了5条步行街。
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