大连全程代理项目(doc 63页)

第一部分：商业部分
1-大连市概况  5
1-1大连市概况  5
2-大连市的商业分析  5
2-1市场回顾  5
2-1-1国营商场同合资商场共存  5
2-1-2超市效应  6
2-1-3商场相对比较集中  7
2-2大连商业分析  7
2-2-1大连现时商业总存量  7
2-2-2未来商业供应  7
2-2-3市场售价及租金反映  10
2-3大连商业个案分析  11
2-3-1大连胜利广场  11
2-3-2大连大世界家居广场  12
2-3-3大连奥林匹克购物广场  13
3- 项目的商场部份分析  15
3-1项目概况  15
3-2项目SWOT分析  16
S——项目优势  16
W——项目劣势  16
O——机会  17
T——威胁  18
4-市场定位  18
4-1国内市场形势  19
4-2大连商城的形势  21
4-3本项目覆盖地域及经济潜力  22
4-4市场需要什么  23
4-4-1商场档次分析  24
4-4-2商场类型  25
4-4-3商场主题分析  25
4-5本项目产品定位  26
4-5-1档次定位  26
4-5-2本项目的主题定位  28
※ 首创旅游式主题的商业物业概念  28
※ 主题新颖的吸引  28
※ 市内旅游文化的支持  28
※ 对消费人群的吸引力  29
※ 借用概念的吸引力  29
※ 借用其它元素的吸引力  30
4-5-3形象定位  30
4-5-4项目定位的发展优势  31
4-6项目产品设计建议  33
4-6-1针对项目整块建议  33
4-6-2针对 A、B、C、X地块的业态？  33
4-6-3针对D、E地块规划  35
4-6-4针对D、E地块的业态设置  35
4-7项目的特色如何营造  38
5-商场的租售策略  40
5-1目标客户  40
5-1-1销售目标客户  40
5-1-2招商客户  40
5-2租售时机  40
5-3租售策略  41
5-3-1租售推广策略  41
5-5主要促销手段  45
5-6招商条件  46
5-6-1租金优惠  46
6-商场的经营管理  47
6-1角色  47
6-1-1对内经营  47
6-1-2对外经营  47
6-2目标  48
6-3效果  48
6-3-1旺人（消费人流）  48
6-3-2旺场（投资者和商家）  49
6-3-3旺财（经营收益）  49
6-3-4运用多元化经营策略，  50
6-4商业物业主要经营管理模式  50
6-4-1经营模式比较  50
6-4-2采用经营模式的论证  52
6-4-3结论  52
7-经营推广  53
7-1推广活动  53
7-2信息系统建议  53
7-4经营促销手段参考  54
8-经营管理组织架构  55
9-商业招商经营运作优势  55
9-1-1具有较强的商业招商能力，  55
9-1-2具有实际招商操作经验，  55
9-1-3具有引入主力店的成功经验  56
9-1-4丰富商业经营运作经验，  57
9-1-5服务品牌  57
第二部分：住宅部分
1-大连住宅市场概况分析  59
2- 项目的优势劣势分析  60
2-1项目优势：  60
2-2项目劣势：  60
3- 目标客户的定位和分类  61
3-1住宅的目标客户分析  61
3-2公寓的目标客户分析  61
4- 项目定位  62
4-1项目理解  62
4-2产品定位  62
4-3形象定位  63
4-4项目形象包装  64
5- 产品建议  64
5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议  64
5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明  64
5-2户型设计建议：  67
6-项目命名的初步建议  67
6-1项目整体命名  67
6-2商业命名  67
7- 住宅与商业的互动分析  68
7-1住宅与商业的统一性  68
7-1-1住宅统一性体现  68
7-1-2商业统一性的体现  68
7-1-3 住宅和商业的协调  68
7-2住宅和商业开发推售的互动策略  69
6-3说明  71

 

2-大连市的商业分析
2-1市场回顾
2-1-1国营商场同合资商场共存
XX年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。

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