某集团山水绿城项目全套方案(PPT 258页)

整合营销策划的意义
1、我们面对的市场状况
1.2微观背景结论:  区域住宅市场特征
项目所在区域住宅市场发展趋势:
2、 我们面对的目标消费群
目标客户消费特征分析
来电、来访客户需求统计分析
3.我们的项目状况（SWOT分析及营销思路提炼）
营销思路提炼
项目主要竞争楼盘及参照对象市场调研分析
二、项目整合营销策略
1、项目产品策略
营销策划建议：
2、项目价格策略
2、2价格依据（影响价格定位的市场因素）
2、3价位：项目一期（A-08地块）销售均价的制定
结论分析：    整体价位偏高
建议A-08地块总均价为：1520元/㎡（多层、电梯）
“A-08地块”总房源、组团均价如下（由于施工图不全，暂按方案面积估算）。
3、项目销售策略
销售动线、施工动线、景观动线的关系规划（配图）
样板间选定、销售通路路径规划、装修建议
项目入市时机与姿态控制的目的和内容
项目销售核心组织结构组合建议
4、项目推广策略
5、项目核心定位及创意（案名、LOGO）
“江山”具备宏观、中观、微观多层语意：
“壹品”（一品）双解：
定位表达与传播主语策略推导与创意
房地产的产品属性：物理属性、文化属性
典型案例： 1996年成都“上河城”——
定位表达语+传播主语(Slogan)
寓   意
旗帜鲜明的文化形象与品牌气势
巨大的包容性和演绎空间
形象定位
文体格调
定位表达与传播主语（slogan）运用方法
项目营销环境营造
鲁能-山水庭院品牌推广提案报告
问题1：市场在哪儿？
买“山水庭院”的人是谁？
他们对原有居住条件不满意的地方？
他们确定购买楼盘的原因
竞争导向分析
竞争手段全方位、多元化
竞争应该注意的问题1？
竞争应该注意的问题2？
竞争应该注意的问题3？
项目概况
“山水庭院”的开发理念
问题2：优势在哪儿？
问题3：概念在哪儿？
山水庭院的社区概念提炼
从发散点到整合点的品牌攻击策略
问题4：亮点在哪儿？
庭院生活创出浪漫家园（文案）
传统与现代结合的水诉求方式
问题5：启动点在哪儿？
解读德博瑞克品牌楼盘推广的成功点
售楼中心
样板间
推广阶段与主题
媒介投放策略
媒介组合策略
山水庭院没有“水”
生活在南岸
在城市间，在山水间
目录
鲁能品牌分析
解读大盘品牌推广的成功要素
目标人群有什么需求动机？
结论
品牌核心价值
鲁能.山水绿城品牌个性
鲁能.山水绿城项目定位
什么是国际标准化社区？
国际标准化社区的标准
山水绿城-国际标准化社区
大盘开发的问题点在哪里？
鲁能.山水绿城阶段推广要素
扩大目标市场的四大要素
如何控制整体和独立物业推售？
关于传播通路的设定
传播通路如何设定？
几类需要重视传播通路
关于山水绿城的传播通路
第一篇 商业项目的定位——社区商业
商业规划总思路
业态规划布局原则
交通动线组织分布
第二篇 商业业态布局方案
休闲中心主要业态
家居中心主要业态
购物中心主要业态
宾馆一楼业态
商业业态规划实施控制
第三篇  招商策略及控制
目　的
一、如何才能达到利润最大化？
二、如何解决人气问题？
三、目前招商的难点又在哪？
四、如何解决以上难点问题？
招商推广手段
招商工作流程
第四篇 商业销售运作方案
销售策略及节奏的控制
第五篇 正式招商前商业运作计划
几个重要的时间结点
[ 阐释速8酒店,推出新的回报模式 ]  “先不买XXXX了，看看再说吧”
年回报比例8%~10%
与北京速伯艾特国际酒店管理公司签委托经营协议
附加增值保障
一个房间为一个产权
..............................