保利中心市场地位及营销策略研究分析(ppt 275页)

主要内容
保利中心市场地位及营销策略研究
我们从熟悉中开始解题
本案土地的取得在竞争中具备成本优势
向市场要方向！
成都城南市场特质解读
2009年宏观市场大势结论(详细分析参见提报文本)
成都各方位商品房均价比较
2009年1-6年城南商品住宅成交均价走势分析
2008年各方位商品住宅市场供需比较
2009年1-6月各方位商品住宅市场供需比较
2008—2009.6各方位新增供应占比对比分析
2008—2009.6成交占比对比分析
城南整体供需量及其占比走势分析
城南客群来源分析
怎样一个城南？！
本案定位研究的关键逻辑
关键逻辑！
最大的难点——商业指标！
项目地块开发大型商业价值较低
长期持有/经营型高星级酒店不符合本案需求
高端街铺无法完全消化商业体量
破题：寻求商业指标的多元化应用
项目指标解读
项目产品组合依据和原则
项目产品组合：方案一
产品组合：方案二
本案优化后可能的产品构成种类
本案产品分类比例
角色定位！
本案核心课题
核心课题的分解
城南住宅市场研究暨本案住宅产品定位
城南在售中高端住宅分布图
城南在售中高端住宅概况
城南中高端住宅产品研究
户型产品研究：各类户型供销量
套一供需及机会点解析
套二供需及机会点分析
套三供需及机会分析
套四供需及机会分析
产品价格研究：概况
套一房源总价统计及机会分析
套二房源总价统计及机会分析
套三房源总价统计及机会分析
套四房源总价统计及机会分析
城南中高端住宅客群研究
置业最注重的三大因素
竞争项目研究:某某金色海蓉
经验：总价控制与空间赠送
竞争项目研究：叠翠峰
经验：产品与市场机会存在偏差
城南土地及潜在市场供应解析
住宅产品定位
住宅单体建筑设计要求
成都甲级写字楼市场研究暨本案写字楼产品定位
成都市商务区分布
成都办公物业市场宏观环境/政策环境预测
近三年成都市办公用房供需情况
08年及09年1-6月各商务区办公用房供需情况
小结
成都办公用房价格及租金
商务区已交付使用甲级写字楼租金及售价
成都甲级写字楼主要入驻企业
2008年成都甲级写字楼空置情况
新增高端写字楼项目众多
区域甲级在售/潜在写字楼项目供应
产品研发导向——在竞争中突围
世界500强企业的选择
一家著名的外资商业银行说
跟五大行的探讨结论
本案甲级写字楼可借鉴案例：北京嘉里中心
北京嘉里中心：甲级办公大楼
北京嘉里中心：豪华公寓大楼
本案甲级写字楼可借鉴案例：成都仁恒置地广场
本案甲级写字楼可借鉴案例：铁狮门
小结：甲级写字楼价值序列！
我们，做什么样的甲级写字楼？
本案甲级写字楼产品定位！
主要硬件配置建议
本案甲级写字楼的生态智能技术实施
单元式写字间专项研究
单元式写字间的既定条件
单元式写字间开发方向核心矛盾
单元式写字间定位的提出
关于单元式写字间定位的推导思路
关于单元式写字间定位的推导
定位商务领馆的可能性分析
方向1: “掌上玩物”
问题与优势
方向2:销售型企业商务会所
方向3:服务式写字楼
 附：服务式写字楼背景资料
附：服务式写字楼—世服宏图商务中心
链接——世服宏图成都商务中心
链接——雷格斯成都商务中心
三种发展方向比选结果
市场上存在对私人办公空间的需求
附：容易产生高级自由职业者的行业分析
保利中心的高品质提供了客观条件
区域的发展与规划能够支撑保利商务领馆的定位
本案定位保利商务领馆的必要性
推导结论
保利商务领馆产品研究
市场流通性
产品品质感
个性化需求
建筑设计要求
本案服务式公寓定位研究
复式公寓的本质与角色任务
市场同类产品销售情况
如何扩大本案此类产品价值？
服务，是区隔与其他类似产品的关键
复式公寓产品定位
提供什么样的“服务”？
英式管家物管体系
管家服务套餐：A
管家服务套餐：B
本案24小时服务式公寓建筑设计要求
服务式公寓特殊要求
本案街铺（底商）研究
项目街铺业种定位
本案客群定位研究
甲级写字楼客群白描
私人商务领馆客群白描
形象白描
24小时服务公寓客群定位
高级住宅客群定位
高端街铺
五种产品，五类客群，昭显项目气质
本案价格定位研究
整体定价原则
商务类物业价格定位
居住类物业价格定位
结论
预测产值
本案整体形象定位
黄金区位与综合用途，是本案最大特点
城市综合体特质
姗姗来迟的“成都首席城市综合体”
核心形象提炼
案名与SLOGAN
整体形象提炼
形象解构
保利·[成都]中心，是什么形象？
保利·成都中心的全新建筑猜想
保利·成都中心的构成肌理猜想
保利·成都中心的精神面貌猜想
全案营销策略
核心原则
策略前思考
我们的思考
高端物业的基本属性
本案几个难点值得思索
本案整体营销策略！
策略解析之“品牌整合”
策略解析之“蓄力而发，点爆成都”
策略解析之“高举高打，无竞争营销”
 策略执行——品牌整合
策略执行——蓄力而发
策略执行——客户积累
策略执行——资源整合
策略执行——高举高打
销售节点规划图
2010年5月开盘任务分解
本案服务团队架构
世家机构保利成都中心团队架构

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