年度的房地产行业投资分析报告(pdf 94页)

年度的房地产行业投资分析报告目录：
第一章 房地产行业概述..................................................................... 1
第一节 房地产行业定义和细分.....................................................................................2
一、房地产行业定义......................................................................................................2
二、房地产行业的分类情况..........................................................................................2
第二节 房地产行业的产业链.........................................................................................4
第三节 我国房地产行业的行业特征.............................................................................5
一、房地产的不可移动性..............................................................................................5
二、房地产生产的长期性和销售的零星性...................................................................5
三、房地产的耐用性......................................................................................................5
四、房地产业是资金密集型的行业...............................................................................6
五、房地产价格的波动性..............................................................................................6
第四节 房地产行业在国民经济的重要.........................................................................7
一、房地产投资在国民经济中的地位...........................................................................7
二、住宅在房地产中的地位..........................................................................................8
第五节 房地产业发展概况............................................................................................9
一、美国住宅业发展状况..............................................................................................9
二、我国与几个主要国家住宅业发展比较...................................................................9
三、我国房地产行业发展历程....................................................................................10
第二章 房地产行业发展的政策环境分析....................................... 12
第一节 房地产行业的监管体制和主要法规...............................................................13
第二节 房地产行业税收政策.......................................................................................15
2004年房地产行业投资分析报告
中国证券市场研究设计中心研究开发部 2 北京国经联信息技术研究中心
一、房地产流通阶段的税制........................................................................................15
二、房地产保有阶段的税制构成................................................................................16
三、现阶段我国房地产税收制度存在的主要问题.....................................................16
第三节 2003年主要房地产政策的影响......................................................................18
一、人民银行121号文................................................................................................18
二、国务院18号文......................................................................................................19
三、司法解释...............................................................................................................20
四、土地政策...............................................................................................................21
第三章 我国房地产行业投融资体制分析....................................... 24
第一节 房地产开发投资资金来源分析.......................................................................25
第二节 房地产消费信贷的发展...................................................................................28
第三节 房地产证券化及房产信托...............................................................................30
第四章 我国房地产行业供需状况分析........................................... 32
第一节 房地产行业市场需求分析...............................................................................32
一、人口增长状况.......................................................................................................32
二、城市化进程...........................................................................................................33
三、住宅条件的改善....................................................................................................34
四、收入和消费...........................................................................................................35
五、消费预期...............................................................................................................38
六、房地产投资需求....................................................................................................38
第二节 房地产行业生产能力分析...............................................................................42
一、生产能力...............................................................................................................42
2004年房地产行业投资分析报告
中国证券市场研究设计中心研究开发部 3 北京国经联信息技术研究中心
二、生产情况和产出....................................................................................................44
三、销售面积...............................................................................................................45
四、价格走势...............................................................................................................46
五、生产能力分布.......................................................................................................47
第三节 房地产行业总体效益水平分析.......................................................................48
一、负债状况...............................................................................................................48
二、盈利状况...............................................................................................................48
三、劳动生产率...........................................................................................................49
第五章 房地产行业区域分析........................................................... 52
第一节 深圳市房地产行业2003年发展状况..............................................................53
第二节 北京市房地产行业2003年发展状况..............................................................56
第三节 上海市房地产行业2003年发展状况..............................................................61
一、房地产开发投资增长24.4%.................................................................................61
二、上海市房地产市场呈高位均衡态势.....................................................................63
三、资金到位增幅高于开发投资................................................................................65
第六章 我国房地产行业重点企业分析........................................... 67
第一节 房地产行业领先企业分析...............................................................................71
第二节 房地产行业成长性企业分析...........................................................................75
第七章 房地产行业供给总量分析................................................... 77
一、供求分析...............................................................................................................77
二、价格分析...............................................................................................................78
三、房地产行业景气循环............................................................................................79
2004年房地产行业投资分析报告
中国证券市场研究设计中心研究开发部 4 北京国经联信息技术研究中心
第八章 房地产行业的市场和风险分析........................................... 81
第一节 房地产行业的市场竞争力分析.......................................................................81
第二节 房地产行业进入退出壁垒分析.......................................................................85
一、房地产行业进入门槛分析....................................................................................85
二、房地产行业近年来新进入产商.............................................................................85
第九章 房地产行业投资风险防范建议........................................... 87

 

年度的房地产行业投资分析报告内容提要：
    具体的房地产开发项目涉及很多行政管理，比较繁琐，以北京市的开发项目为例，流程如下：
1.选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书；
2.向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书；
3.向计委申报立项报告，计委函至规划局，规划局会签返计委，计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签；
4.运用进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告，对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；
5.进行融资运作并据此办理征地及前期规划准备工作；
6.取得规划局征地意见函，到土地管理部门及土地使用部门征求意见（新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所，结果报市房地局；旧城改造到区地政科，结果报市房管局），市政府下文批地；
7.到规划局办理建设用地规划许可证，旧城改造到地政部门办理用地批准书,评估项目建设用地地价，冻结户口,交纳地价款,取得土地使用证，地政部门审查安置方案、安置房，发拆迁许可证。
       房地产是不动产，不可移动是它的根本特性。由于不可移动，使得房地产业的地域性很强，特别在价格上，不同地方的房地产价格差别很大。商品套利在房地产行业中不存在。另外，住房的价格不仅取决于其本身，还取决于它周围的环境，比如说道路、学校、商业网点等生活配套设施。
       房地产的生产周期比一般的商品生产周期长，通常房地产的生产周期为1.5到3年。房地产生产的时间长，付出的劳动多，价值较高，房地产的价格比一般商品高很多。在北京，一套住宅的销售价格一般都是好几十万，所以决定了大多数消费者不可能一次支付巨额的货币，不能独自消费掉一所房地产的使用价值，所以房地产的销售基本都是零星的买给消费者。

..............................