柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析 (ppt 67页)

主要内容
宏观市场环境
柳州房地产环境
河东房地产环境
河东商业市场
项目分析

 

 

柳州市河东区沿江地块市场研判及项目分析
宏观市场环境
柳州市对外交通发达，是西南地区重要的公路、水路、铁路交通枢纽城市
柳州市行政区分布：全市辖6县4区，总面积1.8万平方公里，总人口372万（2009年）
柳州市地区市场总值（GDP）快速增长，将房地产行业带入高速发展的轨道
柳州市城市处于快速发展的黄金期，未来几年发展将趋于平稳和健康
产业结构：以第二、第三产业为主，第二产业的快速发展推动柳州经济持续增长
柳州市固定资产投资规模逐步扩大，推动了房地产业的发展
人口平稳快速增长，居民可支配收入的持续增长，为柳州市房地产市场发展提供了有利保障
“城市向东”的远景规划将对本项目起至关重要的作用， 在十年之内，本项目的区位优势不可复制
结论：柳州市宏观环境良好，支持房地产市场快速健康发展
柳州房地产环境
房地产开发投资逐年增长，位居广西第二；房地产投资比重持续减少，保障房供应持续增加，为房地产业健康发展保驾护航
近三年销售面积稳中有升，需求旺盛；销售价格走涨势平稳，2010年均价达到4771元/平方米
2011年元月至今，土地成交616.5亩，成交金额16.62亿元，一级市场全面复苏
三月份同比成交量下跌，但环比成交量正在上涨，这表明“国八条”的影响已经渐渐褪去，楼市回暖迹象明显
政策偏向于控制货币信贷和投资，调整住房结构体系；保障房地产行业健康持续发展是未来房地产调控的主旋律
结论：柳州市房地产总体保持供需平衡，产销两旺，目前市场情况健康良好
河东房地产环境
按现有市场格局，柳州房地产区域可划分为河东、鱼峰、旧机场、柳南、柳北、城中六大板块；河东板块是公认的房地产标杆性区域
河东板块部分在售房地产项目一览
地段是最大的卖点，缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大
营销从地段优势转向打造优越的生活方式，开始注重品牌和细节，逐渐走向成熟的模式
需求特征以投资和自主为主，区域位置成为置业者考虑的首要因素
华展华园
盛天龙湾
清华坊
阳光100
大城小院
中央美地
兆安现代城
凤起新都
结论：河东住宅均价全市最高，核心卖点正在由地段和规划向品牌、产品和细节转移
河东商业市场
初步形成“1＋6”的商业形态布局；五星商圈和鱼峰商圈位列广西重点发展十大商圈
区域商圈各有特色，河东区是发展中的大型商务办公金融中心，发展潜力不可估量
谷埠街国际商场在柳州市商圈格局中占据有利地位，发展势头强劲
阳光100城市广场是柳州市商圈中的新生一代，发展潜力不可估量
冠亚尚城国际为柳北商业圈注入一剂强心针；保利大江郡激活柳北商业圈
酒店业发展缓慢，目前五星级酒店仅有一家，供求不平衡，未来发展空间极大
未来几年内柳州市酒店业将步入快速增长期，商业地产将蓄势待发
写字楼、办公公寓供给量不大，需求量大，竞争激烈；未来发展潜力不可估量
写字楼、办公公寓供给量很大，需求量大，或将成为柳州商务办公第一场所
写字楼、办公公寓供给量较少，需求量不大，整体来看乏善可陈
河东住宅、商业市场回顾
项目分析
本案位于河东板块北片区沿江路中部，地块临江，位置绝佳不可复制
本案地块周边配套比较好，尤其三大名校环绕其中，人文环境资源十分难得
项目战略发展方向(SWOT分析结论）
初步测算本案可售最大建筑面积为40万㎡，综合容积率为2.71
A、C地块适建7F办公、酒店，底层开发成系列商铺，加强项目地块整体连续性
B、D地块适建高层组团、6F多层洋房组团，各地块中心可规划园林景观
E地块适建7F商服配套，办公、写字楼
F地块适建20-30F高档住宅，底层沿街开发成系列商铺
本案商业价值顺序：A>B>C>D>E；能否把图中所示A区域的商业盘活，是本案成功之关键
各物业功能比较分析：住宅＋酒店+办公公寓+沿街商铺更利于项目运营
本案必须体现以下七点
本案必须具备立足于以下两个视野

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