现代房地产项目开发基本手册(doc 49页)
现代房地产项目开发基本手册目录：
一、征地
1、地理位置
2、地质地貌状况
3、土地面积及红线
4、四邻状况
5、交通状况
6、土地权属状况
7、土地性质
8、地表建筑、构筑状况
9、城市配套
10、周边环境
11、时事政策
12、土地价格
13、征地手续
14、土地SWOT分析
15、可行性论证
16、开发能力评判
17、实施征地
二、项目前期
1、立项管理
2、文物审批及处理
3、地质勘察
4、全程营销（前期策划）
5、方案审批
6、施工图设计
7、人防审批
8、抗震审批
9、消防审批
10、绿化审批
11、城市配套审批（水、电、污、市政、暖、煤气、弱电等）
12、建筑商与监理方选择
13、材料商选择
14、其他合作商选择
15、节能评定
16、融资及房贷等级资信
三、规划管理
1、征地前规划管理
2、建审规划管理
3、施工规划管理
4、期间变更规划管理
5、测绘管理
四、报建管理
1、报建申请
2、施工图审核
3、工程类别
4、招投标管理
5、抗震（前期已办）
6、质量监督委托
7、监理备案
8、安全监督审批
9、墙改审批
10、建设工程社会保险审批
11、职工意外伤害保险
12、水泥用散审批
13、砂石审批
14、城市基础设施配套审批
15、施工许可审批
五、预售及申报房贷
1、预售审批
2、银行申报房贷审批
3、公基金贷款申报审批
4、信用担保合作
六、施工管理
1、土建工程
2、水电暖通安装工程
3、物业配置配套及装饰装修标准
4、单位房屋预售面积的提供
5、施工合同管理
6、材料合同管理
7、监理公司管理
8、图纸管理
9、阶段验收管理
七、竣工管理
1、建筑工程竣工规划验收
2、建筑工程竣工消防验收
3、建筑工程竣工人防验收
4、建筑工程竣工绿化验收
5、建筑工程竣工质量验收
6、验收资料管理
7、竣工房产测绘
八、财务管理
1、征地
2、项目前期
3、规划管理
4、报建管理
5、预售及申报房贷
6、施工管理
7、竣工验收管理
8、财务管理
⑴ 筹资管理
⑵ 成本与费用管理
⑶ 销售收入管理
⑷ 分配管理
九、全程营销（后期营销推进管理）
1、销售周期划分及控制
2、各销售阶段营销策划推广执行方案实施
3、各销售阶段广告创意设计及发布实施
4、销售培训管理
5、客户积累与管理
6、销售组织与日常管理
7、项目二次策划营销
十、销售合同管理
1、指定律师及专员确定合同及认购书的基本内容
2、列举合同及认购书的可选择性扩容空间
3、合同及认购书的签订
4、销售合同与财务的衔接
5、销售合同与阶段性促销的衔接
6、销售合同的履约监控
7、销售合同的存档备案管理
十一、产权产籍管理
1、按相关法规规定结合合同约定进行产权登记备案（办理大证）
2、分户房产证办理
3、辖区派出所及办事处户籍登记备案
十二、物业管理
1、物业管理公司的选择
2、物业管理公司与经营管理的兼容性
3、物业管理公司介入项目时机
4、物业服务的内容策划、组织机构、资质匹配与取费标准
5、对销售人员进行物业管理培训
6、对准业主进行物业管理公关服务
7、项目开发期间合理建议
8、物业管理服务可参照的所有法律法规
9、制定本物业管理规章制度与行为准责
10、提供项目销售过程所需物业管理资料
11、物业交接工作
12、物业维修工作
十三、物资与材料采购
1、主材采购
2、辅材与安装工程
十四、相关法律事务
1、建立完善的合同管理体系
2、建立律师项目跟踪制
3、对即时性公告、通知、催办单的管理
4、零法律纠纷计划
现代房地产项目开发基本手册内容提要：
项目规划设计。
以项目的市场定位为基础，以满足目标市场（包括组装市场潜在需求）为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格与色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型与补充户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
①总平面规划；
A、可实施性（规划法规）
B、周边条件的允许性
C、可增容性（未来填充余地）
②建筑空间布局；
A、建筑立面与色彩计划，三维实景效果
B、功能分区示意效果及说明（商业、转换层、标准层、大堂、核心筒、消防通道、停车场、会所等）
③道路系统布局；
A、区内（人车分流、出入口）
B、区外连接（出入口）
C、项目地块所在区域未来发展状况及兼容扩容性
D、停车场引道与行车线路（停车场与主体建筑之间的通行及安防）
④绿化系统布局；
A、园艺绿化，景观设计
B、浇灌系统、水景系统、消防系统、保洁系统、运动系统（泳池）
C、投资预算与管理成本分析
⑤公建与配套系统；
A、同市政大配套的兼容与降低实施成本（就近、使用安全性）
B、公建设计及提示
C、前期营销、施工使用与后期物管使用的兼容性
D、按物业条例规定所必备的物管公建与使用场地用房
E、提示牌、警示牌、名牌、公示牌、形象牌等
F、垃圾箱与清污设施
G、邮件箱与供奶箱等
⑥项目施工程序；
A、先造景后建房，随建房统一实施交付
B、确保施工与销售看房同步及安全性
C、施工安全防护与形象包装
D、施工程序确保先期物业交付后的抗干扰与独立性
⑦建筑风格定位；
A、项目总体建筑风格的构思
B、建筑色彩计划
C、建筑外立面装饰及材料
D、根据户型及布局对外立面的提示
E、对顶部、群楼、平台、出入口等设计提示。
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