某年度房地产行业投资管理知识策略(ppt 34页)

某年度房地产行业投资管理知识策略目录：
1、 土地制度决定房价收入比
2、 供求鸿沟
3、 调控难改供求缺口
4、 规模化生存
5、 重点公司分析

 

某年度房地产行业投资管理知识策略内容提要：
    人口红利、城市化进程加速。与美国一样，现在的香港并不存在人口红利、城市化进程加速等利好，投资渠道单一导致房价收入比高昂。我们认为，在中国香港一个如此国际化的城市，这个理由并不成立，土地稀缺。中国香港尚有70%的土地没有开发利用，这个理由也没有说服力。至于中国大陆，这个理由更不可能成立，流动性泛滥。自2000年以来，全球一直处于流动性泛滥的局面。但我们需要考虑的是:首先, 流动性泛滥是所有行业所面临的问题，并不是房地产行业的独特问题;其次, 流动性泛滥只会引致房价收入比的相对变化，但长期以来房价收入比绝对值相差如此悬殊，流动性泛滥是难以解释的。
    在卖方完全垄断的土地市场中，土地供不应求的局面导致房价收入比居高不下，而开发商预期未来这一局面将延续，选择囤地和捂盘也在意料之中，基于如此谨慎的假设，且尚未考虑住宅的升级换代和购买第二套住房的需求，累计未被满足的潜在需求已经达到31亿平方米，按照每年5亿平方米的竣工进度，尚需要6年时间来满足。这还没有考虑新增需求。
    顾名思义, 物业税是在房屋持有环节征收的税种。根据国际经验, 如果这一税种得到实施, 房地产交易环节的各项税收, 如房产税, 土地增值税将不再征收; 而国际通行的税收标准是房地产评估值的0.5-1.5%之间。而现有的房地产税收, 其税率远高于此。
    而且, 我们预计, 如果我国开征这一税种, 自住用房应该不会成为纳税对象。因此, 我们认为, 物业税如果推出, 并不会对房地产行业带来负面影响。
    另外, 物业税空转试点城市的扩大, 并不意味着物业税将很快推出。原因如下, 一是物业税的征收较为复杂, 相关征收机构需要时间熟悉; 其次, 我国的物业评估机构极其缺乏; 最后, 也是最关键的, 作为一个尚未经过人大立法批准实施的新税种, 且意义重大, 其立法过程应该需要一定的时间。

 

 

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