中国房地产业环境分析(doc 12页)

中国房地产业环境分析内容简介：
产业环境从根本上可划分为产业需求环境与产业供给环境两大方面。房地产需求就等于有购买能力且有购买意愿的消费者数量，这与国家政策导向、经济增长状况、城市化进程、阶层结构变迁、现在的居住现状与消费者认为自己可达至的居住理想的差异等几大因素密切相关；而供给则由一段时期的政府行为及厂商行为共同决定。因此，对如上所述的影响需求与供给的几个重大关键因素的分析，可比较简明的阐述目前及今后较长时期房地产运营的产业环境。
一、产业周期
需求因素与供给因素的各自运转和相互作用，使房地产业呈现显著的周期性变化。对这种周期产生的内在原因的理解与把握，对房地产商提前调整自己的开发节奏、果断进行投资决策、寻求收益最大化、以及化解隐藏的经营风险都有着较大的帮助。
任何一个城市在任一个时点的房地产的运行态势，都是由房地产运行的三个周期——生命周期、商业周期与涨落周期共同作用、相互叠加的结果。这表明，一个城市的房地产市场在某一阶段所处的状态，不仅与大的社会背景、宏观经济密切相关，还与局部供给、地方政策紧密相连。
1、生命周期
根据市场演进理论，整体产品市场的演进可以划分为四个阶段：出现阶段、成长阶段、成熟阶段及衰退阶段，阶段的划分与产品生命周期理论比较相似，但推动周期变换的动力极不相同：技术创新促使市场裂变并重新分割；顾客群的渗透决定市场生命的长短；消费者的收入水平决定不同阶段到来的时机。
就一个城市整体房地产市场的发育过程来看，市场演进理论同样适用，但市场所处的阶段主要由消费者的收入水平和顾客群的渗透率来决定，住宅市场的演进与其所在城市的经济发展水平和人口增长状况密切相关。随着一个城市经济的快速增长，就业总量和中产阶层的数量都急剧增加，从而导致一个城市房地产市场的发育开始和快速成长；而当城市人口和阶层开始固化，房地产市场主要依赖于中上阶层的二次置业时，市场的总需求就由成熟而逐步衰退。
图1为世界银行在全球范围内通过对不同城市人均GDP与住宅市场需求进行相关分析后得出的一个经验关系，从中我们可以看出一个城市房地产市场大致的发育轨迹：高收入层以享受为目的追求启动了一个城市的房地产市场，而后是高中低不同档次消费群置业需求的全面展开促使了一个城市房地产市场的快速成长与成熟，之后又随着消费人群的逐步缩小而步入衰退期。
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