房地产营销策划方案(PPT 120页)

市场背景审视及营销目标
目标下的价值审视
基于竞争的客户洞察
营销策略思考
项目分阶段营销策略计划
区域高端项目多集中于火车南站以南，市政府及中央商务区周边，
天府大道东侧尚未成势，而本案位于天府大道东侧
均为大体量，配置高端的华宅或豪宅项目，产品竞争激烈，产品附加值方面各有所长
本案产品面积区间为120-260㎡，其中豪宅项目主力面积段集中在150-300㎡，
本案主力面积段为120-175㎡，与豪宅市场主力面积段存在一定的差异；
1、从政策方面来看，明年的整体政策依然趋紧，政府对楼市依旧高度关注，
开发商和购房者在推货和置业方面均趋于谨慎
2、从土地市场来看，城南数宗优质地块被品牌开发商高溢价拿下，
明年若以高端住宅产品的姿态集中入市或造成高端住宅市场供应过量的状态
3、从高端市场量价走势来看，2013年高端项目价格涨幅并不明显，
月均去化套数普遍在30左右，清水高端住宅价格标杆不超过14000元/平米
，普遍能保证走量的清水价格在11000-12000元左右，综合市场因素和本案自身状况，
建议本案一期整体均价为12500元/平米，入市价格为11500元/平米
4、从高端市场产品对比来看，本案在地段（岛），景观资源，
后期配套方面占据优势，而在区域热度，赠送面积，住宅内部会所等方面处于劣势，
因此明年在推广方面前期需将“岛”和“划岛为界的高端综合体”等概念炒热
5、从市场潜在供应来看，明年城东城南均有数个高端项目入市，
加之目前市场主力对标竞品部分存量尚多，届时竞争或较为激烈
本案拥有城南金融城的规划利好。在世界主流城市，以汇聚大型银行、
保险公司、交易所、世界级公司总部的金融城，正
在成为其现代经济的最重要物业载体。在纽约华尔街、
伦敦金丝雀码头、上海的陆家嘴、北京的金融街……略带炫耀色彩的地标性建筑、
鳞次栉比的高端办公物业，强势吸纳世界级金融资源，
无不让这些城市区域从形象和经济影响力上为世界瞩目。
但区域现状是规划中所期待的发展尚未呈现，
因此如何利用已经逐步成型的金融城现
状描摹地块周边的发展状况是一个重要的课题。

..............................