某广场总体营销方案(DOC 55页)

第一部分  西环广场商场总体营销方案
1. 房地产商如何完成商业物业的开发 5
1.1整体出售.....5
1.1.1风险投资机构.....5
1.1.2大型经营商户.....6
1.2整租.....7
1.3开发商自营或参与自营，获取商业收益.....8
1.3.1成立合资商业公司.....8
1.3.2开发商自营，聘请商业公司协助管理.....8
1.4以投资为主要特征的商业开发模式.....10
1.4.1中关村鼎好电子商城：租售结合.....11
1.4.2三里屯新天地：租售结合.....11
1.4.3北京碧溪家居广场：先租后散售、售后回租.....12
2. 商业开发全过程中不同主体的基本目标和要求.....14
2.1房地产开发商.....14
2.2商业管理公司.....14
2.3小业主.....15
2.4经营者.....16
3. 关于房地产商与商业管理公司的关系.....17
3.1商业管理公司的作用.....17
3.2商业管理基本模式.....17
3.3物业管理代替商业管理.....17
4. 从经营业态上看不同商业经营模式.....19
4.1百货商场的经营.....19
4.2超市整租或联营.....19
4.3店中店和餐饮的招租.....19
5. 本案的自身特点及初步分析.....20
5.1面积大，应统一经营、管理.....20
5.2结合现规划，应有百货主力店支撑人气.....20
5.3根据投资型商业的特点，南半部适合店中店模式.....21
6. 本案建议营销方案.....22
6.1商场各经营业态营销方案.....22
6.2从不同业态看西环经营模式.....22
6.2.1由一家管理公司进行统一经营管理.....22
6.2.2由多家管理公司分开管理.....22
6.2.3百货的经营模式.....23
6.2.4店中店的经营模式（可售面积）.....23
6.3从价格体系看各功能业态价格及收益分配.....24
6.3.1百货店.....24
6.3.2店中店.....24
7. 实现营销方案的工作步骤.....26
8. 营销方案的要点.....27
9. 后期须专题研究的问题.....28
 
第二部分  西环广场写字楼总体营销方案
1. 西环广场的特征.....29
1.1 西环广场重要卖点.....29
1.2 西环广场写字楼的重要特征.....30
2. 确定写字楼总体营销方案.....32
2.1 营销阶段时机的划分.....32
2.2 阶段划分依据及说明.....32
2.3 确定写字楼总体营销方案.....33
3. 阶段性销售策略建议.....34
3.1 整售阶段.....34
3.1.1本阶段营销模式.....34
3.1.2本阶段总体目标.....34
3.1.3确定工作重点.....35
3.1.4确定本阶段销售渠道.....37
3.2 全面销售阶段.....40
3.2.1本阶段营销模式.....40
3.2.2本阶段总体目标.....40
3.2.3确定工作重点.....40
3.2.4确定本阶段销售渠道.....43
3.3 销售持续期及收尾期阶段.....45
3.3.1本阶段营销模式.....45
3.3.2本阶段总体目标.....45
4. 区域市场分析.....46
4.1 区域市场供应状况（2005年之前）.....46
4.2 直接竞争对手分析.....47
5. 近期专题研究及急待解决的相关问题.....49
5.1 近期专题研究.....49
5.1.1落实相关证件、律师事务所、按揭银行（按揭额度、年限）等.....49
5.1.2物业管理公司适时介入、物业费预估.....49
5.1.3划分具体的办公面积、制定价单体系.....49
5.1.4确定推广方案及相关推广费用.....49
5.2 急待解决的问题.....50
5.2.1确定 VI识别系统.....50
5.2.2销售中心及工地现场包装.....51
5.2.3形象楼书、产品楼书.....52
5.2.4VCD、光盘（项目演示电子楼书）.....52
5.2.5折页.....53
5.2.6宣传单页（DM）.....53
5.2.7网站建设.....53
5.2.8客户通讯.....53
5.2.9平面广告.....54

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