高端住宅项目营销策划报告(PPT 125页)

主要内容
大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现高速、强势发展态势
以中海壳牌龙头的第二产业发展迅猛，第三产业平稳
石油石化类项目成为经济发展的强力引擎，国际管理型人口剧增
大亚湾区域经济发展迅速，人均GDP大幅增长，房地产也快速发展
大亚湾规划定位惠州南滨海新区，项目位于行政商务区（城市功能重点区）
本项目位于中心区北片，片区的起点高、可建设性强的规划为项目赢得了发展先机
大亚湾区产业与周边城区形成有机互补
未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码
大亚湾规划——参考图片
大亚湾宏观经济与规划——小结
2007年1-4月中央重大政策一览表
后市政策预测：短期内整体影响有限，物权法和人民币升值形成正面影响
大亚湾土地政策：整治拉开序幕，难度和范围不容忽视
大亚湾土地政策：土地放量较大，未来竞争形势严峻
大亚湾土地市场：放量大，工业用地主导，居住用地数量少但规模大
国家政策——小结
大亚湾区供应集中，大盘时代来临，未来竞争不明确
惠阳区快速成长，集约发展
熊猫国际一期三组团——户型展示：引导韩式居住潮流，动静区分离
大亚湾区拟售住宅资料表
惠阳区拟售住宅资料表
房地产市场——小结
项目回顾
整体定位——
产品定位－公寓
产品定位－住宅与商业
产品功能、档次及特征定位
深圳客户成为大亚湾主流需求，当地大型企业员工及公务员次之
访谈和市场调研的结果表明：本地客户以自住需求为主，深圳客户以投资需求为主
调研表明以投资为置业目的的客户占有市场较大比重
访谈表明住宅置业者心理接受价位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市场的实际价格
形象定位——
片区典型项目价格走势
项目入市期片区价格预测
本项目入市期价格预测
项目属性概况——区位、交通
项目四至及地块特征
本项目自东向西由低向高错落排布，较宽的楼间距保证了项目的高舒适性
本项目具备两个核心景观区，保证了小区丰富的景观资源和高舒适度
本项目对外交通通达性佳，对内实行有效的人车分流组织，全地下停车保证了项目的高品质
酒店式公寓和商务公寓较好的提升了项目的形象和档次，但整体立面效果不利于地标形象的建立
本项目住宅户型以两房、三房为主，辅以少量四房、五房和六房
产品户型分析要素
户型价值及创新点——户户带入户花园、大露台设计，采光通风佳
户型价值及创新点——客厅和主卧均带大露台，景观资源丰富，阳光餐厅大亚湾独创
户型价值及创新点——客厅和主卧均南向，景观资源丰富，但户型面积较小
户型价值及创新点——临干道设置小二房，优化产品资源
户型价值及创新点——户型紧凑实用，功能分区合理
户型价值及创新点——复式单位宽大舒适，丰富产品线
产品户型分析结论——
产品价值挖掘——环境
产品价值挖掘——规划
产品价值挖掘——社区配套及服务
产品价值挖掘——未来价值潜力
项目分析
酒店式公寓定位——客户定位
酒店式公寓——户型定位
外立面建议
极简主义的功能多元化的自由组合空间
商务休闲会所（中西餐厅、多功能宴会厅、健身房）
商务休闲会所（多功能商会中心、阳光游泳池、情调酒吧等）
公共空间（走道、墙面、电梯间）
产品润色——软件：服务提升
提供酒店式公寓的服务，功能上安全与人性化并重
商务公寓定位——功能定位
酒店公寓与商务公寓立面效果的转换
商务公寓建议入户大堂设置商务中心和私人会客厅增添其商务功能
酒店公寓星级酒店大堂配置，充分体现产品的高价值与高品质
酒店公寓电梯轿厢
架空层园林建议
空中园林：露台
营销策略总纲
营销总纲：以外带内，定向营销
营销策略:以活动营销/情感营销为主,建立项目口碑效应
推广策略：以深圳为主，定向宣传
企业定点巡展宣传、众厦会、众厦看楼车
推广策略：以惠州为辅，采用小众媒体，吸引刚性需求
推广策略
展示策略——建立国际化高端品质体验与享受
展示策略——楼体
展示策略——泛灯工程
展示策略——楼体外网包装
展示策略——形象围墙
展示策略——售楼处选址
展示策略——售楼处：布局、细节
展示策略——售楼处：体验国王级尊贵礼遇服务
展示策略——看楼通道
活动营销
大亚湾城际融合高峰论坛
深圳VIP大亚湾远洋号体验之旅
结合奥运会开幕契机，组织赛车长跑拉力赛等运动体育项目
经济测算——价格及营销费用
本项目开发周期计划——一次性开发，分三期推售
一期（住宅）营销总控图
二期（公寓+商业）营销总控图

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