某地产项目营销执行报告(PPT 98页)

主要内容
报告背景
结论回顾
新政影响解读
一、保持原来的豪宅定位；
二、抢在当地政策细化和对客户购买心理造成更大影响前尽快销售；
三、做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要做足；
四、增加品质感的是目前市场时机的有效牌，真正的销售高峰期约在现场展示完备真正体现楼盘品质的时期，现阶段的品质展示对打开销售初期局面非常重要。
新的豪宅区域项目的营销解决思路
关键词“资源挖掘”、“品牌嫁接”
关键词“差异化”、“起势”
案例借鉴梳理
营销战略形成图
战略精华
案名
备选案名
国际豪宅的强力支撑点——外籍高端客群居聚区概念树立,针对人文区域特点拔高到国际社区形象
星海广场售楼处布局
售楼处展示要点1进门设大气精神堡垒，给客户第一震撼
售楼处展示要点2封闭视听室加富冲击力3D宣传片
售楼处展示要点3售楼处内设建材展示区
售楼处展示要点4体现豪华气势，注重绿化体现生态
售楼处展示要点5售楼处内设高级咖啡厅
售楼处展示要点6售楼处内设生活情景展示区
售楼处展示要点7物管公司介绍与业绩展示
现场展示现场展示区软件园入口处包装体现气势
项目现场包装到位，指示系统明确
现场展示打造精品山顶公园兼观景台
集中旅游景点、闹市区、机场路牌、东三省入大连主要公路通道等重要区域大型户外广告覆盖
大众媒体前期以软文形式预热，后期软硬结合适度推广量
国际化豪宅形象打造，发行未来社区生活场景的示意书和工艺别致楼书
产品发布会
啤酒节借势营销
外籍客户、名人客户的开拓做为整个高端住宅市场的突破口，起到引领的作用
外籍客群、名人客群开拓配合推广
小众突破 ：企业家、大连5年以上入住豪宅需换房客户、高档俱乐部、政府机关
开设亿达钻石卡客户会，与奢侈品、名车、大连最高端商家等建立商业联盟，建立与奢侈品消费者的紧密关联
游艇夏夜钻石璀璨
通过主题活动维护老客户提高口碑宣传力度，扩大客源
高端项目以口碑宣传为主要有效传播途径
高标准服务—— 服务体现品质
客户管理深入分析、把握客户
高低结合的房源与价格策略
价格高叫起势，推出房源高低价位搭配，将客户面最大化，保证价格和速度的双实现
景观启动区建议于07年5月前销售旺季完成
销售促进方式——价格与推盘策略启动区与推售安排
二次开盘前采取一定幅度提价策略，通过价值印证来巩固和加强客户信心
营销战略关键措施梳理
分阶段营销举措
第一阶段：形象导入期（6月）
第二阶段：客户积累期（7月-8月）
第三阶段：开盘强销期（9月-10月）
首批解筹以消化前期积累客户为主
第四阶段：持销期（11月-12月）
10月底正式开盘
2006年各阶段工作重点
2006年推售节奏
广告投放思路
项目整体营销费用安排
2006年度营销费用配比
营销提示：项目目标完成的前提条件

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