国际汽车城项目营销策略总纲(PPT 128页)

主要内容
项目工作阶段划分
我们对前期定位达成的统一共识
区位特征：地处太仓城北经开区核心位置，距离市中心2.5公里，交通便利
项目商业面积
项目公寓面积
太仓属江苏省苏州市管辖，地处长三角，位于苏州东部，长江口南岸，拥有良好的区位优势
太仓港是国家一类口岸，交通便利，水运发达；已成为上海国际航运中心组成部分
产业结构以第二产业为主，工业发展迅速，德资、日资企业发展良好，民营企业综合实力不断提高
城市规划使太仓各功能区在城市分工体系中的作用更加明确，城市形态优化
城厢镇新城区开发建设与老城区改造并重，未来太仓中心城区建设主流方向为东南向，大城区面积不断扩大
太仓在苏州五个县级市中人口规模较小，历年户籍人口保持平稳，外来人口增长迅速
太仓经济总量低于同级城市，但发展快速
太仓经济总量低，人口规模小，因此人均经济水平与其他同级城市持平，消费潜力强
太仓城市宏观经济总结
在经历了2004的跳跃式上涨后，2007年的上半年迎来又一次快速上涨，目前太仓房价已经走向增长放缓期
近年住房建设用地出让的面积先增后减，近两年待开发用地较少，未来两三年面市房源趋缓，未来市场乐观
房地产宏观市场研究结论
老城区是太仓的房价高地，经济开发区东南部的房价有赶超之势
太仓市商业主要集中于三条商业街：新华西路商业街、人民路商业街以及县府街商业街
新的大体量商业已经推向市场，市中心商业集中度逐渐提高
项目客户与本项目的契合度分析
公寓客户定位：以太仓本地客户为主，私企业主与公务员占较大比例
常识1：商铺是产生财富的载体，客户购买商铺最基本的目的是为了生财或升财，即追求财富利益
常识2：一般而言，财富等级越高，越关注投资的安全性和投资收益的稳定性；财富等级越低，越关注投资门槛、短期快速回报及安全性
再次回顾一下太仓商铺投资者的典型特征
太仓投资客户需求特征分析
商家经营核心关注因素
太仓消费群体特征：理性的、原始的、有限消费
基于对投资者、经营者、消费者的分析，我们的营销工作得到以下几点启示
从根本关切破题，建立价值制高点
森茂卖购房者买
对森茂推广案名的两种思路
已定案名\森茂国际\LOGO
“森茂汽车城”是什么？
“森茂汽车城”不可以只是——
“森茂汽车城”应该是——
形象定位
怎么才能做到
从关键障碍破题，建立概念制高点
从认知困惑破题，建立身份制高点
太仓，向上看！
某某城-----统领多种物业类型
某某城——形象鲜明，高举“新城市主义”大旗
主题明确，主线清晰
某某城案例借鉴
金地88街-----社区商业配套，靠近城市二环，区域形象较差，存在抗性，投资者信心不足
立势——“情景式商业街”概念将自己树立成标杆，与其它项目建立区隔。吸引投资者关注
将活动进行到底——通过名人效应，吸引全城目光，并通过招商先行、宣传品牌商家，为投资者注入强心剂
始终以客户需求为出发点
在不得已的情况下，通过高强度、快节奏的营销活动一气呵成，在最短的时间内聚集起大量客户
关键举措：制造热销局面，引导投资者。客户追捧改变客户对项目价值的判断
用概念创新为项目树立高形象，强势营销，快速聚客；招商先行、引入品牌商家的营销方式极大的增强客户信心，促使其迅速购买
背景:工程进度
商业面积销售分期
根据客户分析及4种销售方式分析，项目商铺适合采用直接销售和返租混合销售方式
展示攻略
形象墙：将工地围板（形象墙）内容根据推广的物业形态适时更换，将公寓与商业内容有机融入其中
商业展示与汽车展示相融合体验
投资手册/楼书
为产品打上汽车文化标识，提供独特的文化体验空间
商业街提示——通过统一的商业标识和橱窗渲染商业氛围
预热阶段的营销策略
形象导入：路牌广告，占领要道
形象导入：太平路道旗，构建靓丽风景线
END

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