武装部地块市场调研及定位分析报告(PPT 122页)

主要内容
项目本体介绍
武宣县宏观投资环境分析
武宣县商业格局扫描
武宣县房地产市场研究
项目优劣与可行性建议

 

 

本体条件分析
本地块位于城中路、城北路与鞍山路交汇处，属于城市公认地王价值，总占地面积57亩。
本地块具有良好的交通资源，通达性好，地段北侧有武宣县汽车站，可以通达到城市以其他区域。
靠广场公园处被限高,红线内部分土地被道路切割,实用性差
地块属于城市核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
马鞍山公园广场的建设，本项目将是被确定是城市核心中的核心
A区商业价值明显，具备成熟的房地产商业开发条件
B区居住价值明显，具备成熟的高品质住宅开发条件
C区商住，未来增值明显，目前条件相对不够成熟
盘点
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
武宣县宏观投资环境分析
近年来武宣县GDP、人均GDP增长迅猛，增速处于全国领先地位
城市居民人均可支配收入和消费性支出持续增长
消费性支出占可支配收入约为25%，消费意愿较弱，但在近两年略有增长。
城市消费实质：中低端消费人群为主，高端消费流失
武宣县宏观投资环境研究结论
青岛房地产与商业宏观市场
城市地产处于开发初级阶段，市场鱼龙混杂
不具备板块之分，但基本可定性为三大热点区域
土地存量最大，后续可开发资源丰富
房地产市场供需平衡，产业相对良性，价格连年上涨，但房地产开发量保持平衡。
城市人口购买占主流，与农村人口的购买选择性区别较大
面积区间相对单一，120平米左右的房型成为市场的主流
青岛房地产与商业宏观市场
本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备领袖资格
以华奇国际酒店为界，划分3段商业街区
鞍山路以传统的夫妻店为主导商业，配备生活超市和商业街区，形成相对成熟的购物体系，但产品单一，无主流品牌。
西环路定位为建材物流区，商业相对集中，无品牌建材入住，主要经营相对低档的杂牌
城北路主要经营服装和美容美发，业态业种相对低端，对区域经济贡献度低
天地楼-商住一统营销，无市场规划和整体运营，导致整体形象过低
购买主体为城市公务员其次是私人业主、教师、医生等群体，购买主要为了纯粹投资
大多数投资商铺的客户，主要选择购买临街铺位。
一心、四圈的城市规划，城市商业将进扩容，城市传统商业也面临洗牌的威胁
武宣商业还处于初级发展阶段，面临提升转变之机
武宣目前人均商业面积不足0.5㎡，与国内通行的商业人均面积1㎡，有较大差距
从商业发展规律来看，武宣目前应是由普通的商业街向商业集中体的过度时期
商业市场结论：商业市场相对混乱，市场极度不成熟，但潜能客观
定位背景
常见的失败商业街区规划：宽大、笔直、大一统
世博广场规划失败：主力店与商业街区的布局规划的失败
新世界花园：交通规划的失败
韩国首尔市明洞大街：功能齐全和交通方便使其历经百年经久不衰
明洞大街街区规划特点：以短街、曲径、窄巷、小尺度共享空间营造愉悦的休闲购物空间
大拇指广场现在是上海非常著名的成功街区之一，成为现代街区典范。
1楼街区的规划
我们研究了多个国内外的著名商业街区，从中总结出成功的街区规划基本规律
街区多样性：室外、半室内、自然采光室内、人工采光室内、天幕室内…
中轴线的处理方式1
中轴线的处理方式2
启动期位置选择先住宅VS先商业
启动期位置选择——由南向北推进开发
开发节奏——4批住宅，1批商业
项目成本估算
利润

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