房地产开发业务主要会计核算与税收处理(ppt 43页)

主要内容
第一节     概       述
第二节  房地产开发企业会计科目的设置及运用
第三节 房地产开发企业主要会计核算及涉税事项

 

内容摘要
第一节     概       述
 房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。
房地产开发是根据国民经济计划、土地利用计划和城市建设总体规划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一规划设计、统一征地拆迁、统一组织兴建，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最佳结合，为城市的未来发展提供有效的物质技术基础。
房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的发展密切相关。近十多年来，房地产业已经成为国民经济增长的支柱业和基础产业，其贡献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部分。
一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：
1、 房地产商品的地域性与单一性。房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。因此房地产的交易只是产权的交易，而不会出现房地产的流动交易。由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋房屋，且会在较长时间内存在。同样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，房屋就具有了不同的价值。即使建在了同一位置上，由于不同的楼层和朝向，房屋的价值也有所不同。
2、 房地产商品的双重性与风险性。与一般的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也可以作为投资品，通过出租房屋或出售房屋，收取租金或赚取买卖的差价。因此它具有保值、增值的功能。但是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量的开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境，不但自身受到影响，而且会导致银行的金融危机，甚至会引起经济的萧条。
3、 房地产商品的不可替代性。按照西方经济学的理论，一种商品价格的变动会受到与其相关的商品价格变动的影响。相关商品分为互补商品和替代商品两类。而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。

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