某房地产市场调研及初步建议讲义课件(ppt 57页)

主要内容
项目属性界定
区域价值研判
房地产市场机会分析
初步建议

 

沭阳房地产市场调研报告和初步投资建议
城市属性——沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城市，地处淮海经济区核心辐射区、长三角与环渤海两大经济圈辐射切合点
区域属性——项目地处沭阳南部，S324省道南侧，未来将是沭阳发展的重点城区
项目属性——项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性良好， S324省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路
项目属性——项目规模较大，地块平整，以淮沭河为依托的强势资源
项目属性界定——四线新兴产业城市，公共配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大规模项目
区域价值研判
我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的发展推动力
案例的选取及前提
泗阳城市发展背景—交通要冲、经济增长潜力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力
泗阳近年城市化建设步伐
泗阳新城城市化进程短暂，并非仅靠政府搬迁推动，而是特色主导产业发展及城市运营的成果
优化城市功能措施的有效实施拉动城市中心转移，工业园区的发展壮大及外来大型产业资本的进入与成熟带来需求的增长，还必须配合良好的城市基础
依靠城市功能优化、城市运营、产业发展的拉动支撑一个新城的成熟和促进房地产的发展
近年来沭阳经济发展良好，被誉为“苏北的小温州”，产业结构以第二、三产业为支柱产业，第二产业发展优势明显
沭阳依托资源优势，拉长产业链条，电子、纺织、新型工业、木制品加工、玩具制造五大特色产业的集聚优势得到最大释放，强县富民支撑作用日益凸显，沭阳发展后劲十足
根据沭阳能源基地的产业特色，在政府大力主导下，吸引更多企业进驻，创造更多就业
沭阳经济的持续发展以及特定的产业结构带来了大量产业工人，同时居民收入水平快速增长，表明市场潜在购买力充足
沭阳启动的发展规划不仅以城市而且依据产业为蓝本，而且各板块功能明晰、完善，新城的建设为沭阳城市化发展奠定良好基础
沭阳宏观经济持续快速发展带动了房地产业的发展，但沭阳房地产市场供求比例近年逐步下降，表明城市运营的措施还需进一步加大，以满足不断释放的购房需求
沭阳已初步具备发展南部新区的基本要素，正向着区域领导者方向发展——苏北县域第一极
房地产市场机会分析
沭阳房地产市场正处于启动期，可能会有发展停滞的现象，随着政府相关政策的落实，未来市场前景看好
近年沭阳土地市场的需求总体保持平稳走势，土地价值区间比较大，南部新城要低于老城区及东部新区
沭阳房地产市场分析总结
按房地产市场发展程度，沭阳主城区房地产市场主要分为三个板块
老城区——辐射全市的商业配套中心，是房地产市场起步最早发展最成熟的区域，其核心价值在于区位和配套优势，目前开发空间不大
城东新区板块——政府机关所在地，基础设施配套完善，是沭阳商品住宅集中开发区域，
南部新区板块——城市主流发展方向，但开发相对缓慢，总体居住氛围不浓，生活配套主要依靠老城区板块，非核心区域内开发不足
通过盘点板块竞争板块我们发现
沭阳居民收入保持平稳快速增长，带动消费支出的增加，人民生活质量得到有效改善
沭阳市民各类消费实现全面增长、消费结构进一步升级、消费习惯向追求生活品质改善
从商业发展规律来看，沭阳市民消费倾向于多产品选择以及自有购物空间的选择，地区商业物业也向多元化、规模化发展
沭阳目前商圈呈单一中心化格局，城市商业功能集中于主城商圈，东部新区及南部新区商圈尚处于培育商业成熟度以及项目开发阶段
沭阳现有专业批发市场分布格局呈现新旧并存的形式，由城中区域逐渐向城北物流聚集区聚集
目前沭阳市的专业批发市场主要经营方向以家居建材行业为主，其次为服装及小商品市场等
重点个案分析——海宁皮革城
重点个案分析——永康五金城
重点个案分析——蓝天国际商贸城
重点个案分析——沭阳山东商城
重点个案分析——沭阳南北汇服装城
重点个案分析——月星国际家居生活广场
总结

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