关于选址及商圈的调查(doc 7页)

关于选址及商圈的调查内容提要：
商圈行业环境：
①区域人口密度，其中包括商圈人口、住家户数、办公户数的推算调查。
②人流量，测量包括两个周期，周一到周四为1个周期，周五到周日为一个周期。每天又分不同的时间段，早上上班为一个时间段，晚上下班为一个时间段
③区域人口消费习惯，对于消费习惯的描述主要包括以下几个方面：对便利性、服务品
质的要求概况；习惯消费(培训机构、快餐饮食、银行服务)情况；年龄分配和教育程度分配情况。
④附近教育机构状况，包括小学、幼儿园和儿童周末培训机构，需要了解它们各自的数量，各自人数，班级分配，收费情况，课程开设类别、所作地址分布等。
⑤高档小区数和人数：商圈内的高档小区数量，交通，入住人数，家庭分布情况，以及各幼儿园，小学及培训机构的周边布点状况。
⑥高档休闲店铺数，高档休闲店铺包括分布针对企业管理、儿童和家庭的。企业管理的包括百货商店、品牌专卖店、美容院、健身中心、书店等等。针对儿童的包括玩具店，童装店。针对家庭的包括亲子中心，餐馆等等。铺数。
馆址租赁条件
①设置齐全性
童学馆所在建筑物内含有哪些设置？通常设施越齐备，便越可省，便越可省下开馆装修成本，当然如果建筑物内部恰好特殊设计，则需要与房东进行协商，在童学馆内部设计上做适当调整，进行拆除工作，但这样将会增加经营成本。当童学馆设计师为了提高审美度，可与房东进行协商，并适当争取拆除补助费，一次来降低装修成本费。
②周边租户状况
指对童学馆初选址周边租户的类别和特点的了解，及不适宜与之相邻的确定。如果这些邻居属于同行，则新开童学馆必定会对同行造成很大的威胁，同时他们会采取一些竞争策略来威胁新开的童学馆。如果想出得好，可以构成“同行同市”的效应，共同发展。
③租金、押金和租期
童学馆所处商圈的地价高低关系到租金成本。租金调查是必不可少的环节，需要了解的是房租的行情以及附近房租行情等，从价格上来看，一般都是在1元/平米/天，同时还必须确认付款方式。
建筑物的年份及现况是评估的首要条件。一般来说，不可因价格便宜考虑十年以上的老屋，这将是一个致命的错误选择。再者，不可因为试探性的发展而签署3年以内的房屋租赁合同，童学馆是一项稳线投资长期回报的教育项目，若教育者以一两年的短期眼光来进行操作，只会将自己辛苦经营的2年的童学馆最后因房屋合同租赁到期无法续签而改地址，那将得不偿失。我们推荐合作伙伴在签署房屋租赁合同时至少5年。

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