某大厦营销策划方案(doc 53页)

引  言…………………6
第一部分 市场调查分析……………….7
1.1 济南市整体社会环境与经济发展状况…………………8
1.1.1地理环境概况…………….8
1.1.2经济建设状况…………….9
1.1.3城市建设与发展状况…….10
1.2 济南市房地产总体市场分析….11
1.2.1 济南房地产整体市场简析………………………….11
1.2.2济南写字楼市场分析…….13
1.2.2.1 写字楼物业开发建设情况…………………….13
1.2.2.2价格统计…………….15
1.2.2.3 销售状况…………….17
1.2.2.4 产品结构分析……….18
1.2.2.5 小结………………….19
1.3  项目片区市场分析………….20
1.3.1交通状况便利…………….20
1.3.2文化氛围浓厚……………21
1.3.3 传统的商业区，商务氛围不浓…………………..21
1.3.4 小结……23
1.4  济南未来写字楼市场变动趋势分析………………..23
1.5  项目周边楼盘调查分析……24
1.5.1  济南写字楼主要在售项目分析………………….24
1.5.2   泉城广场周边写字楼市场分析………………..26
1.6  项目竞争楼盘调查分析…….27
1.6.1 出售型竞争楼盘调查分析…………………………27
1.6.2 出租型竞争楼盘调查分析…………………………27
第二部分 项目定位及形象包装建议…..29
2.1 项目分析……30
2.1.1 项目概况…………………30
2.1.2 户型分析…………………31
2.2 项目客户分析…………………33
2.2.1  可类比项目的客户分析…………………………..33
2.2.2  项目客源分析…………..37
2.3 项目定位……38
2.3.1 项目定位分析…………….38
2.3.2 项目定位………………….39
2.3.3 项目建议案名…………….41
2.3.4 项目包装时机及形式…….42
2.3.5 售楼处建议……………….42
第三部分 营销总体思路…………………43
3.1 项目总体营销目的…………….44
3.2 入市时机评估………………….44
3.3 销售阶段划分………………….45
3.4、销售节奏安排…………………46
第四部分 价格策略…..47
4.1 定价策略建议………………….48
4.1.1 定价边界条件…………….48
4.1.2 写字楼部分的价格……….48
4.1.3 一二层部分的价格……….49
4.2 价格走势建议………………….50
4.3 付款方式建议………………….50
第五部分 广告推广策略…………………52
5.1 广告诉求点重组……………….53
5.2 各阶段广告战略……………….54
5.2.1 市场预热期工作………….54
5.2.2、第一热销期工作…………56
5.2.3 调整期工作安排……….56
5.2.4 热销期工作安排………….56
5.3广告费用预测………………..57
5.4 取费标准及支付方式……..57

引  言

在接到东兴项目策划代理招标书后，我司策划部和市场部组成的临时项目组经过11月8－10日为期3天的现场实际勘查、竞争对手调查以及潜在目标群体调查，本项目逐步在我们眼前清晰起来，它的价值越发明朗化，较好完成了整体策划报告方案。
整份报告出炉的边界条件是依托于项目建筑设计方案并根据我司多年来积累在济南地产操作的数据和实际调查的结果来进行的，基本涵盖了项目前期市场各个关键要素，同时受各方面条件所限，更为具体的实操性方案可沟通后再进一步跟进。
另本方案涉及我司巨大商业利益，请勿外传或侵权使用。

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