某别墅地产项目营销策划(doc 34)

目录
市场篇
一、别墅大市场研判…………………………………………………04
二、板块市场研究……………………………………………………12
三、市场篇大结论……………………………………………………24
策略篇
一、SWOT分析………………………………………………………25
二、定位系统…………………………………………………………27
三、营销策略…………………………………………………………31
销售篇
一、价格策略…………………………………………………………35
二、推案策略…………………………………………………………37
三、客源销控…………………………………………………………39
四、开盘条件…………………………………………………………40
五、现场售楼处及样板段……………………………………………40
六、现场售楼处………………………………………………………40
广告企划篇
一、案名………………………………………………………………43
二、广告总精神………………………………………………………43
三、广告总口号………………………………………………………43
四、广告推广主题……………………………………………………44
五、媒体计划…………………………………………………………44
六、阶段性营销推广…………………………………………………45
附件
销售管理程序及流程………………………………………………………51
广告投放流程………………………………………………………………63

 

——前言——
Ø 上海的别墅市场在近两到三年呈现供大于求的现状，而由于目前全国和上海对于别墅用地的停止供应和上海经济的快速增长使得个人收入较大增长，别墅购买群扩大，在未来5到10年成为稳定的购房热点；
Ø 随着上海经济的飞速发展，别墅的客户群也正在不断发展壮大，本地客户和外地来沪发展的实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新的别墅购买人群—新上海富裕阶层，该阶层将成为上海中高档别墅的最大购买群，但千万以上的顶级别墅仍然以外籍人士和外地高端企业主为主要客源；
Ø 从别墅的分布来看，随着一城九镇的开发和上海中心土地资源的日渐稀少和私家车的大量普及，上海别墅的外延将由目前的西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大的松江、嘉定、上海远郊、昆山、苏州等地，并形成规模化、集中化的别墅大盘；
Ø 以佘山为中心正在形成一个上海最大的、资源最好的高档别墅区——大佘山富人区；
Ø 沪青平公路沿线别墅经过将近10年的发展，已经成熟。别墅档次已由原有的中低档，发展为中高档别墅的聚集区；
Ø 西区的泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争的别墅板块，其供应的别墅多为200-300万总价的楼盘。对于现今“两头俏，中间冷”的别墅市场而言，200-300万的市场处于最为尴尬的境地。而各板块各有特点。
关键词：“供大于求”、“新上海富裕阶层”、“集中开发” 、“佘山富人区”、“松江新城板块”、“泗泾板块”、“新桥板块”和“沪青平板块”。

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